APP推广合作
联系“鸟哥笔记小乔”
龙光集团美元私募债“疑云”后续:连续发债,出售资产
2022-02-09 11:12:12

龙光集团的私募债疑云似乎还没有完全消散。

此前,坊间传闻称,龙光集团面临20亿美元私募债到期,消息一出,其美元债连续两天下跌约5-10个点。对此,龙光集团方面曾出面澄清:“公司并没有任何美元私募债”。与此同时,公司2021年末总现金接近400亿,有足够的流动性。

颇为有趣的是,1月21日,龙光集团管理层却对投资者表示,公司担保的私募债不超过10亿美元。2021年底公司总现金400亿元,流动性良好。

龙光管理层的表态,似乎并没有打消市场投资者的疑问。

最近,龙光集团发行了 19.5 亿港元可转换公司债券,值得注意的是,去年12月27日龙光集团刚刚发行6.65亿元CMBS。

此外,公司旗下的龙创智慧科技 90% 股权也转让出售。天眼查APP信息显示,该公司控股一家商管企业,目前深圳合裕实业持有该公司90%股份。

龙光集团美元私募债“疑云”后续:连续发债,出售资产

又是出让商管公司股权,又是连续发债,外界难免猜测龙光集团的真实债务情况究竟如何?

美元私募债背后,龙光集团的债务疑云

分析一家公司的经营质量,最佳的工具就是它的财报。

据龙光集团的财报显示,截至 2021 年上半年,龙光集团的总负债为 2190.2 亿元,资产负债率 75.58%。从负债结构上来看,短期借款规模为 115.5 亿元,应付账款及票据为 233.2 亿元。此外,其非流动负债同比增长了 32.86%,不过主要以长期借款为主。

从财报数据上来看,公司现金等价物400亿元,不计美元私募债的情况下,能够覆盖短期债务。

事实上,关键问题在于此次私募债事件之后,市场信心受挫。

从数额上看,龙光集团后来披露的不超过10亿美元担保私募债,数额上不会带来过多的偿债压力,但问题在于,对于美元私募债的存在与否、存续规模等,一直处于遮遮掩掩的态势。难免有投资者会猜测会不会有另外的私募债存在?财报中的短债压力较小,是否与此有关?

这些问题,可能还需要龙光集团打消市场疑虑,恢复投资者信心。

龙光集团美元私募债“疑云”后续:连续发债,出售资产

从现实动作来看,无论是发可转换公司债、CMBS,还是出售旗下公司股权,债务压身,龙光集团可能确实有些着急。

我们了解到,龙创智慧科技通过广东龙创商业管理有限公司控股6家商管公司,而目前龙光集团已经将90%的股权出售给合裕实业,其中,广东龙光集团物业管理有限公司旗下包括龙光实业、龙光装修管理龙甄物业和龙尊物业。

对比行业中的出售案例不难发现,出售物业资产纾困似乎已经成为行业中的一种“惯例”。

从财报上看,龙光集团也在尝试各种方式进行融资。此前龙光集团非控权益占权益总额的20%左右,从2020年起,非控权益开始加速增长,以2020年为例,非控权益占到了股东应占权益总额的43%。

造成非控权益增长的主要原因,可能还是源于资金压力,以财报中披露的惠州东圳项目为例,2016-2018年引入平安汇通,2018-2020年引入金谷信托。换言之,非控权益增加也可能是公司以“明股实债”的方式获得新的资金注入,从而使得账面利润率得以维持一个较高的水平,但实际利润率可能更低。

龙光集团美元私募债“疑云”后续:连续发债,出售资产

净利润方面,2021年半年报显示,龙光集团最终净利润增长3.4%,净利润的增长原因之一是财务费用的下滑。数据显示,去年上半年龙光集团的财务费用只有3.82亿元,同比下降了59.51%。2020年底这一数据则为20.51亿元。

不过,接下来。融资成本的增加可能会使得财务成本进一步增加。

事实上,自2020年4月份之后,整个地产行业的融资成本都在不断上升,数据显示,龙光集团12月的CMBS融资成本超过5%,1月底美债融资成本逼近7%,需要注意的是,仅仅一个月之后,龙光集团的融资成本就提升了将近2个点。

长期来看债务情况不容乐观。

房地产企业短时间内的融资成本的飙升,一方面与地产行业环境有关,另一方面公司宁可顶着资金成本上升的压力也要融资,似乎表明未来潜在的风险在增加。

后继增长乏力,旧改恐难解偿债之渴

龙光集团需要解决的,还是周转模式的问题。一方面屡屡高价拿地,另一方面随着深圳楼市降温,高周转红利逐渐消失,而高价拿地带来的结果就是高企的周转压力。

事实上,从2013年上市之后,龙光集团屡次斩获深圳“地王”。

2014年12月,龙光集团以46亿的价格拿下龙华白石龙区域的A802-0305号住宅用地,折合楼面地价2.51万元/平方米,溢价率高达85.3%。2015年以112.5亿元拿下龙华红山地块,成为当时的深圳总价地王。2016年,龙光集团140亿拿下光明新区一商住混合用地块,成为全国总价地王。

值得注意的是,直到2021年上半年,在深圳首轮集中供地中豪掷80亿拿地。

在行业高速增长阶段,拿地不是问题,而到2020年之后,行业温度骤降之后再大规模拿地,就可能会加剧未来房企自身的资金压力。

一方面,房地产行业未来的资金压力预期会增长,另一方面,对于房企来说,销售增长失速使得后继增长乏力,特别是以旧改为特色的房产企业。

资本市场的走势,似乎表明了投资者的看法。截止2月7日,龙光集团收跌1.49%,每股4.64港元,而去年3月底,股价高点则为12.33港元,仅仅一年,股价便腰斩。

龙光集团美元私募债“疑云”后续:连续发债,出售资产

我们知道,旧改项目,需要长期资金投入,更需要警惕短债长投,在稳字当头的行业现状下,投资者们担心的也是短债长投的不可持续。

对于龙光集团来说,市场销售乏力也是制约未来一段时间偿债能力的重要因素。

数据显示,去年龙光集团销售额为1402亿。其中下半年同比下滑10.47%。从去年7月开始,除12月,下半年的销售均落后上年同期,且本应是旺季的下半年销售额也比上半年下滑了9.6%。

全年来看,一个基本的事实是,龙光集团未能完成既定的20%的增长目标。从销售数据来看,上半年销售均价为18589元/平米,下半年为16398元/平米。平均销售价格也呈下跌态势。

对于房地产企业来说,销售不及预期可能意味着未来的现金流增量可能不容乐观。由此似乎就不难理解为什么龙光集团着急融资以及出售优质资产。

旧改项目周期长、沉没资产多,看上去项目利润率较高,但对资金流的要求相对也更高。数据显示,龙光主要在大湾区等11个城市125个旧改项目,潜在可转化面积4626万平方米,旧改项目也是龙光集团的主营业务之一。

旧改项目与其他项目不同,周期往往比较长,合规流程严格,更考验房企的资金承压能力。

一般来说,旧改涉及拆除动工、建设回迁房、市政道理、基础设施建设,部分涉及住房安置的项目还要支付住房补贴等费用,而商品房的建设以及拿到预售证之后的预收回款,需要等到回迁房建成后才能进行。时间周期可能长达5到10年。

我们也关注到,龙光集团也在尝试多元化拿地,但销售承压之下,可售货值能否有效地转化为实实在在的现金流,也需要时间进一步验证。

今时不同往日,恒大债务风波之后,投资者也比以往更关注房企的债务状况,从某种意义上来说,当下的地产行业,债务、现金流以及销售情况最能反映出企业的发展质量。龙光集团此次站到风口浪尖,也更多地源于私募债传言引起的市场对企业经营质量的关注。

目前来看,连续发债、融资成本走高、出售资产等一系列操作之后,龙光集团似乎也遇到了困境,至于能否成功摆脱困境,走出一条新的增长之路,市场或许应该持更多的谨慎态度。

接下来,企业究竟如何经营发展,便交由时间去验证。

免责声明

股市有风险,入市需谨慎。文中信息及作者观点不构成投资建议,投资与否须自行甄别。另:所涉企业信息,均来自企业的法定公开披露信息。

-END-

向善财经
分享到朋友圈
收藏
收藏
评分

综合评分:

我的评分
Xinstall 15天会员特权
Xinstall是专业的数据分析服务商,帮企业追踪渠道安装来源、裂变拉新统计、广告流量指导等,广泛应用于广告效果统计、APP地推与CPS/CPA归属统计等方面。
20羽毛
立即兑换
一书一课30天会员体验卡
领30天VIP会员,110+门职场大课,250+本精读好书免费学!助你提升职场力!
20羽毛
立即兑换
顺丰同城急送全国通用20元优惠券
顺丰同城急送是顺丰推出的平均1小时送全城的即时快送服务,专业安全,准时送达!
30羽毛
立即兑换
向善财经
向善财经
发表文章200
关注IPO,关注财经,关注巨头,更关注大事件背后,每一个个鲜活的个体。
确认要消耗 0羽毛购买
龙光集团美元私募债“疑云”后续:连续发债,出售资产吗?
考虑一下
很遗憾,羽毛不足
我知道了

我们致力于提供一个高质量内容的交流平台。为落实国家互联网信息办公室“依法管网、依法办网、依法上网”的要求,为完善跟帖评论自律管理,为了保护用户创造的内容、维护开放、真实、专业的平台氛围,我们团队将依据本公约中的条款对注册用户和发布在本平台的内容进行管理。平台鼓励用户创作、发布优质内容,同时也将采取必要措施管理违法、侵权或有其他不良影响的网络信息。


一、根据《网络信息内容生态治理规定》《中华人民共和国未成年人保护法》等法律法规,对以下违法、不良信息或存在危害的行为进行处理。
1. 违反法律法规的信息,主要表现为:
    1)反对宪法所确定的基本原则;
    2)危害国家安全,泄露国家秘密,颠覆国家政权,破坏国家统一,损害国家荣誉和利益;
    3)侮辱、滥用英烈形象,歪曲、丑化、亵渎、否定英雄烈士事迹和精神,以侮辱、诽谤或者其他方式侵害英雄烈士的姓名、肖像、名誉、荣誉;
    4)宣扬恐怖主义、极端主义或者煽动实施恐怖活动、极端主义活动;
    5)煽动民族仇恨、民族歧视,破坏民族团结;
    6)破坏国家宗教政策,宣扬邪教和封建迷信;
    7)散布谣言,扰乱社会秩序,破坏社会稳定;
    8)宣扬淫秽、色情、赌博、暴力、凶杀、恐怖或者教唆犯罪;
    9)煽动非法集会、结社、游行、示威、聚众扰乱社会秩序;
    10)侮辱或者诽谤他人,侵害他人名誉、隐私和其他合法权益;
    11)通过网络以文字、图片、音视频等形式,对未成年人实施侮辱、诽谤、威胁或者恶意损害未成年人形象进行网络欺凌的;
    12)危害未成年人身心健康的;
    13)含有法律、行政法规禁止的其他内容;


2. 不友善:不尊重用户及其所贡献内容的信息或行为。主要表现为:
    1)轻蔑:贬低、轻视他人及其劳动成果;
    2)诽谤:捏造、散布虚假事实,损害他人名誉;
    3)嘲讽:以比喻、夸张、侮辱性的手法对他人或其行为进行揭露或描述,以此来激怒他人;
    4)挑衅:以不友好的方式激怒他人,意图使对方对自己的言论作出回应,蓄意制造事端;
    5)羞辱:贬低他人的能力、行为、生理或身份特征,让对方难堪;
    6)谩骂:以不文明的语言对他人进行负面评价;
    7)歧视:煽动人群歧视、地域歧视等,针对他人的民族、种族、宗教、性取向、性别、年龄、地域、生理特征等身份或者归类的攻击;
    8)威胁:许诺以不良的后果来迫使他人服从自己的意志;


3. 发布垃圾广告信息:以推广曝光为目的,发布影响用户体验、扰乱本网站秩序的内容,或进行相关行为。主要表现为:
    1)多次发布包含售卖产品、提供服务、宣传推广内容的垃圾广告。包括但不限于以下几种形式:
    2)单个帐号多次发布包含垃圾广告的内容;
    3)多个广告帐号互相配合发布、传播包含垃圾广告的内容;
    4)多次发布包含欺骗性外链的内容,如未注明的淘宝客链接、跳转网站等,诱骗用户点击链接
    5)发布大量包含推广链接、产品、品牌等内容获取搜索引擎中的不正当曝光;
    6)购买或出售帐号之间虚假地互动,发布干扰网站秩序的推广内容及相关交易。
    7)发布包含欺骗性的恶意营销内容,如通过伪造经历、冒充他人等方式进行恶意营销;
    8)使用特殊符号、图片等方式规避垃圾广告内容审核的广告内容。


4. 色情低俗信息,主要表现为:
    1)包含自己或他人性经验的细节描述或露骨的感受描述;
    2)涉及色情段子、两性笑话的低俗内容;
    3)配图、头图中包含庸俗或挑逗性图片的内容;
    4)带有性暗示、性挑逗等易使人产生性联想;
    5)展现血腥、惊悚、残忍等致人身心不适;
    6)炒作绯闻、丑闻、劣迹等;
    7)宣扬低俗、庸俗、媚俗内容。


5. 不实信息,主要表现为:
    1)可能存在事实性错误或者造谣等内容;
    2)存在事实夸大、伪造虚假经历等误导他人的内容;
    3)伪造身份、冒充他人,通过头像、用户名等个人信息暗示自己具有特定身份,或与特定机构或个人存在关联。


6. 传播封建迷信,主要表现为:
    1)找人算命、测字、占卜、解梦、化解厄运、使用迷信方式治病;
    2)求推荐算命看相大师;
    3)针对具体风水等问题进行求助或咨询;
    4)问自己或他人的八字、六爻、星盘、手相、面相、五行缺失,包括通过占卜方法问婚姻、前程、运势,东西宠物丢了能不能找回、取名改名等;


7. 文章标题党,主要表现为:
    1)以各种夸张、猎奇、不合常理的表现手法等行为来诱导用户;
    2)内容与标题之间存在严重不实或者原意扭曲;
    3)使用夸张标题,内容与标题严重不符的。


8.「饭圈」乱象行为,主要表现为:
    1)诱导未成年人应援集资、高额消费、投票打榜
    2)粉丝互撕谩骂、拉踩引战、造谣攻击、人肉搜索、侵犯隐私
    3)鼓动「饭圈」粉丝攀比炫富、奢靡享乐等行为
    4)以号召粉丝、雇用网络水军、「养号」形式刷量控评等行为
    5)通过「蹭热点」、制造话题等形式干扰舆论,影响传播秩序


9. 其他危害行为或内容,主要表现为:
    1)可能引发未成年人模仿不安全行为和违反社会公德行为、诱导未成年人不良嗜好影响未成年人身心健康的;
    2)不当评述自然灾害、重大事故等灾难的;
    3)美化、粉饰侵略战争行为的;
    4)法律、行政法规禁止,或可能对网络生态造成不良影响的其他内容。


二、违规处罚
本网站通过主动发现和接受用户举报两种方式收集违规行为信息。所有有意的降低内容质量、伤害平台氛围及欺凌未成年人或危害未成年人身心健康的行为都是不能容忍的。
当一个用户发布违规内容时,本网站将依据相关用户违规情节严重程度,对帐号进行禁言 1 天、7 天、15 天直至永久禁言或封停账号的处罚。当涉及欺凌未成年人、危害未成年人身心健康、通过作弊手段注册、使用帐号,或者滥用多个帐号发布违规内容时,本网站将加重处罚。


三、申诉
随着平台管理经验的不断丰富,本网站出于维护本网站氛围和秩序的目的,将不断完善本公约。
如果本网站用户对本网站基于本公约规定做出的处理有异议,可以通过「建议反馈」功能向本网站进行反馈。
(规则的最终解释权归属本网站所有)

我知道了
恭喜你~答对了
+5羽毛
下一次认真读哦
成功推荐给其他人
+ 10羽毛
评论成功且进入审核!审核通过后,您将获得10羽毛的奖励。分享本文章给好友阅读最高再得15羽毛~
(羽毛可至 "羽毛精选" 兑换礼品)
好友微信扫一扫
复制链接