万科成立于1984年，1988年开始进入房地产行业，按照人类的年龄来说，如今也可以说已经步入中年。中年万科，是一家富有危机感的企业。

2014年，万科就提出房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”；2018年9月底，万科又喊出“活下去”的口号。

2020年10月，万科董事长郁亮提出中国房地产行业经历了土地红利、金融红利时代之后，目前已经进入管理红利时代。

2021年3月31日，在2020年年报业绩发布会上，万科董事长郁亮又提出“不能再赚金融杠杆的钱了”“地产行业的下半场将正式迎来淘汰赛”。

从万科这些年的发言中，可以看出万科对于其所处的房地产行业的危机感。不过，极具危机感的万科，能阻挡危机的到来吗？

地产领域“一根筋”，挡不住行业大势 

曾经的万科，是一家业务极其多元化的企业，连锁超市、建材工厂、影视文化等都有布局，号称除了“黄赌毒”什么都做，用现在的话来说，就是典型的“斜杠青年”。

而多元化布局也成为1994年“君万之争”（君安证券与万科管理层）中君安证券对万科管理层的攻击点。自“君万之争”之后，万科决定由多元化向专业化发展。

怡宝、万佳百货被万科出售给当时的大股东华润，另外还出售了扬声器厂、供电服务公司等业务。出售到多余业务之后，王石带着万科向业务专业化迈进，深扎于房地产行业。

万科对上世纪90年代的这一战略转向非常满意，经常标榜万科是“一根筋”，戏称自己是“筋厂”，去年还与新裤子乐队合作，改编新裤子乐队歌曲《手扶拖拉机斯基》为《就是不妥协斯基》，宣传着自身在房地产行业中的专注。

事实上，万科专注于房地产行业确实做得不错，曾经也做到过行业内年操盘金额第一，如今仍在房地产行业“碧万恒融”四巨头之列。不过，万科专注于房地产行业，抗风险性自然也就下降。如今，万科“一根筋”主推的地产领域，行业正处在极大的变化当中。

从外界环境来看，万科在房地产领域受到的影响主要来自于两方面。

首先是政策层面的影响。

当下，在房地产地域起到主要影响的政策有三个，一是城市供地“两集中”；二是“三道红线”的颁布；三是房贷集中度管理制度。这三个政策分别从城市供地、房地产企业融资、银行房贷占比三方面，对国内房地产领域进行长期调控。

其次是房地产行业之间的竞争。

政策对于房地产行业的调控，让房地产行业脱离出高价抢地、高杠杆率扩张等情况，让房地产企业更加稳定有序的发展。另外，加上三四线城市棚改红利消失，房价上涨红利也已经见底，一二线热点城市又实施集中供地，人口红利也逐渐消失，我国的房地产市场由增量市场进入存量市场，房地产企业之间的竞争会更加激烈。

政策的推行与房地产行业之间的竞争，一定程度上考验了房企的资金实力，对于老牌房企万科来说，在资金方面的考验或许在与中小房企的竞争上，让其处于一定的优势地位。

不过，万科自身也依然存在问题，目前剔除预收款项后的资产负债率上升至81.3%，距离“三道红线”规定的70%还有一些距离，尚处在“黄档”。万科阻挡不了房地产行业大势，从其自身业绩的变化，就能看出万科主营的房地产业务，正在一步步下滑。

见微知著，据克尔瑞研究院数据，万科2020年在深证的城市销售额，一下子掉出了前十。而此前，万科稳坐深圳销售榜王座十几年。而在总销售额上，2020年万科虽然突破了7000亿，但是根据中指研究院数据显示，在行业排名上，万科从第二跌到了第三。

另外，财报是企业具体情况的“照妖镜”。据2020年财报数据显示，万科2020年房地产业务实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%，但是万科房地产及其相关业务毛利率却下降了4.6%，变为22.6%。

房地产行业大环境改变以及万科自身业绩的下降，让资本市场对其的价值产生怀疑。在资本市场上，投资者们对于万科并不看好。3月31日，万科2020年年度财报发布之后，万科A（SZ：000002）股价一直处于下跌状态。

在地产行业“一根筋”的万科，在主营业务渐渐不行的当下，该如何破局呢？

万科的“第二增长曲线”在长租公寓？在猪场？还是在物业？

在管理学中，人们信奉“成长S曲线”的规律，即“极限点=失速点”。对于企业来说，要更加了解自己产品的“极限点”何时到来，同时解决随之而来的“失速点”。

对于万科来说，主业房地产就像其自身提出过的一样，已经进入“白银时代”，虽然还有所增长，但终究会迈向“青铜时代”。万科在房地产主业迎来“极限点”前，要拓展其他业务，尽快找到“第二增长曲线”，以应对“失速点”。

中年万科，要再次成为“斜杠青年”。不过，万科在寻找第二增长曲线的道路上，并不是很顺利。据万科2020年财报数据显示，万科的房地产收入占比高达95.55%，其余业务收入只占5%不到。

但是，万科在多元化业务方面的布局确实不少。包括商业地产、长租公寓、物流仓储、冰雪业务、酒店度假等方面。从万科官网的招聘中，也可以看出万科业务布局涉猎广泛。

由于本文内容有限，就选择从三个具有代表性的业务进行讨论。

首先是房地产业务衍生出的长租公寓业务。

在长租公寓方面，国家曾在2015年推出相关政策大力支持发展租赁住宅市场保障民生，而万科的长租公寓业务从2011年就开始布局，在2016年成立品牌“泊寓”。根据2020年财报数据显示，旗下长租公寓品牌泊寓2020年新开业3.3万间，累计开业14.24万间。

主营业务是房地产的万科能为长租公寓提供充足的房间供给，同时也能给予资金上的支持，避免出现暴雷的风险，从这些角度来看，万科具有一定的优势。不过，受长租公寓行业企业频繁暴雷，且经常传出甲醛超标等负面事件的影响，大众对于长租公寓的信任度降低。

另外，长租公寓不仅面临大众的信任度缺失，还将面临政策侧重的改变。

住建部在4月9日召开保障性租赁住房工作座谈会，会上主要讨论的就是城市人民政府要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入重要议事日程，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施。

其次是市场空间较大，近两年万科比较重视的生猪养殖业。

据国信证券研究，2020年我国生猪市场规模约为1.37万亿元，TOP 10企业合计市场份额仅12%，龙头企业市占率仅3%，行业呈现“散而小”的特征，适合新入局者进入。

从万科在生猪养殖业的动作来看，万科是认真的。

万科一方面通过投资收购业内头部企业，模仿牧原股份的重资产模式，补充自己入场较晚的缺陷。

通过投资收购，万科拿下了青岛华育养殖有限公司、利金华育养猪有限公司等，在去年7月还通过收购持有了环山集团21.25%的股份，这家企业在《2019农业产业化龙头企业500强》中名列190位。

另一方面招聘大量人才。在万科集团官网的社会招聘中，可以看到万科发布多个与猪场相关的岗位，包括技术合伙人（规模化养猪）、养猪场工程项目经理、规模化养猪场规划设计岗等。

然而，在生猪养殖市场，万科同样面临一些问题。

一是猪肉价格周期问题，据公开数据显示，2021年3月份猪肉价格相较于去年同比下降18.05%；二是非洲猪瘟问题，目前还没有得到完全控制；三是人才问题，养猪场一般位于县城郊区或乡村，且因为非洲猪瘟问题需要进行封闭化管理，很难吸引人才前往。

最后是目前最有可能成为万科“第二增长曲线”的物业服务业务。

据万科2020年财报数据显示，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%，占集团总营收的比例3.68%。

虽然万物云的营收占比很少，但是从目前物业企业在资本市场的大环境来看，万物云大概率会受到投资者青睐。房产企业分拆物业服务业务上市在资本市场都获得了较高的市值，过去两年碧桂园、恒大、融创等先后分拆物业上市，碧桂园服务甚至在港股市值超过碧桂园。

而在在管面积方面，万物云还高于碧桂园。据克而瑞统计，截至2020年12月31日，中国物企在管规模前三位分别为5.78亿㎡的万物云、5.05亿㎡的雅居乐服务（雅生活服务）及4.0899亿㎡的碧桂园服务。

从常理来说，在资本市场投资者非常看好这一行业时上市，是增加企业市值的好办法。就像小鹏、理想在去年选择在特斯拉上涨时上市一样。不过，如今房企四巨头，仅剩万科没有分拆物业服务上市，又是因为什么呢？

这里存在两种可能，从好的方面考虑，如今资本市场对于轻资产模式的物业服务企业普遍高估，碧桂园服务的市盈率高达70多倍，泡沫太大；从不好的方面考虑，万物云目前业绩、内部运营可能还存在某些问题，不方便接受资本市场考验。

当然这些都只是猜测。

而从最明显的业务营收角度来说，万科的房地产主业营收占比95.55%，物业服务营收3.68%，其余业务营收加起来只占0.77%，万科的“第二增长曲线”还是很难找。

结语： 

去年“315”，万科被曝出精装修房变身“水帘洞”；今年，在2020年财报业绩报告会上，万科董事长打起了招聘广告。万科危机不减，焦虑不减。

另一方面，曾经除了“黄赌毒”什么都做的万科，如今为了寻找第二增长曲线，又开始拓展多元化业务，走上“斜杠青年”之路

《圣经·传道者书》有云：“已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事。”

世界好像发生了变化，又好像没有变化。

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