文 | 周天

周天财经 原创出品

最近，酝酿多年的《农村集体经济组织法》终于出炉。

有一个条文值得注意：第三十九条 对符合国家规定的集体经营性建设用地，农村集体经济组织应当优先用于保障乡村产业发展和乡村建设，也可以依法通过出让、出租等方式交由单位或者个人有偿使用。

法律里面很正式把出让二字写了进去。意味着，集体经营性建设用地全面放开入市的信号，非常强烈。

作为十年前报道土地改革的记者，我长期关注这个领域的变动，也为十多年来的小步试水而感到有些着急。最近我也在和朋友的交流中提到，尽早放开农村产权交易，激活大量的沉睡资产，让农民获得财产性收入的原始积累，非常有利于挽救低迷的经济形势。

我找到了农业农村产权流转领域的中国龙头企业土流网的CEO伍勇，还找了若干行业人士，和他们交流看法。其中，伍勇同样判断新法意义重大，并谈到了他的乐观预期，他认为有三个大招接下来会释放出来：第一就是农村土地可抵押融资，第二是集体经营性建设用地使用权同价同权直接入市全面放开，第三就是耕地指标和粮食指标在全国范围内进行交易。

在伍勇看来，“这三个大招会释放巨大的流动性，量级在100万亿，能解决我们现在的问题”。

一位投资人士也告诉我，这是无中生有的货币创造过程，对于扭转当前紧缩局面，意义重大。「存量更大的农村土地的抵押和入市交易 可能成为新一轮信用扩张的发动机 新的抵押品入市 就相当于新的货币创造」。

商品房产权明晰，加入WTO融入世界产业链分工体系乃至移动互联网与科技浪潮，是普通人能获益的三波浪潮，现在的农业沉睡资产全面放开入市，能担得起第四波产业浪潮。

目前农村的各类土地都属于「沉睡的资产」，农民无法把自己的农地变现或是抵押、融资，无法凑到进城生活的原始积累，只能沦为闲置资产，沉睡在村里，无人问津。同样是占有土地和房产，因为种种原因，农民的地和房，不能获得城市商品房同等权利。

不能卖的祖产，主打一个「老家有块地」的心理安慰作用，但不能变为鼓鼓囊囊的钱包。

激活农村产权，放开流通交易是大势所趋，也是决策层一直在探索的方向，过去比较谨慎但坚定，如今有可能会加快。一位业内人士和一些高层管理人士有过交流，他向我透露，有高层谈到，此前在农村土地同价同权入市上动作缓慢，也是担心增加土地供给，冲击城市房地产。

「但现在已不存在这一担忧，时机成熟了」。能感受到有关方面有了迫不及待的感觉。

据我了解，此前有长辈朋友们在川渝经营了一片山林，多年来因为产权不明晰，并未搞经营性开发，但这一进程在去年迅速加快，产权得到确定，地方比较急迫地推着经营方快速上项目出成果。也足见有关方面要干事业的紧迫感了。

以前要么是不允许开发经营，要么就是走统一征收流程，先从农村集体用地征收为国有，再经过地方行政机关统一招拍挂，由无数地产商激烈竞价才能购得土地，这种模式带来的问题和局限我们都有所体会。如今，新法如果实施，村集体可自行出让土地给产业公司，无需经中间商过一道手，更多利润会留给村集体，变为收益权分配给每一个村民。

老百姓是不是只能住33层的墓碑式高容积率公寓楼？这一老旧形态产品是香港地产商的发明，居住品质实际较差，却成为中国城市最普遍的景观界面，黑压压一片墓碑楼，直到天际线，去过贵阳花果园的朋友可以谈谈体验，我是感觉到不见天日的压抑，现在成了领略高容积率鸽子笼的打卡景点了。

高楼层压缩式居住，制造出了当下农村居住体验（有院子有花园 能停车）好于城市的倒挂现象。

如果农地产权可流通，一户建和别墅、院子，将会是中国住房市场上新的供给形态，改善性需求会大大激发出来。这也符合当前提倡的满足住房改善型需求大背景。

改革的方向，就是增加农民的财产性收入，让以前的沉睡资产，可转让可融资。对于城市居民，则可以回乡拥有院子和花园。城乡资源双向流通。

伍勇谈到，此次新法里，还有一条关键性法规，留了一个突破口。

这是第十七条　有下列情形之一的，丧失农村集体经济组织成员身份：

　　（一）死亡；

　　（二）丧失中华人民共和国国籍；

　　（三）已经取得其他农村集体经济组织成员身份；

　　（四）已经成为公务员，但是聘任制公务员除外；

　　（五）法律法规和农村集体经济组织章程规定的其他情形。

　　因前款第三项、第四项情形而丧失农村集体经济组织成员身份的，依照法律法规、国家有关规定和农村集体经济组织章程，经与农村集体经济组织协商，可以在一定期限内保留其已经享有的相关权益。

翻译一下就是：虽然公务员按规定会丧失农村土地权益，但是经过协商和三分之二的表决，还是可以给公务员保留宅基地等土地权益。

其实，这个最有购买力的群体，深藏在基因里的告老还乡梦、院子梦花园梦，长期无法被满足。新法的新条款，将可能为这一群体回乡置产定居和消费打开口子。让朝气蓬勃的中老年人们为乡村注入一些朝气。

院子经济，带来的在地化消费是巨大的，从设计装修施工到园林树木，搭建凉亭假山水池甚至是游泳池，安装光伏板、储能，乃至新能源汽车和充电桩，都是巨额的消费，一个回乡生活的贤达，足以给多个村民提供就业机会，让公务员回村自愿花钱，效果或许比push公务员下乡驻村更好。

让资金下乡，才能让乡下长期不值钱的东西变得值钱，才能给农村以更多投入和更好生活。

也能解决当前许多问题。国民挤在鸽子笼里生活，只会把人们的消费和生育给限制死，消灭了生活的丰富性。而回归院子生活，能堆放杂物，能在院子里修车洗车，做手工种绿植养猫狗，能解除消费的枷锁，对于中国成为消费大国的意义非常深远。住鸽子笼停车难，老百姓连车都不愿意买的，若能直接开车入自家院子，这对于汽车行业的提振也是巨大的。有个院子，连养孩子的动力都会增加，是一个解决生育问题的可行方案。

不能交易的东西就不值钱，能交易才能值钱，真想对农民好，就得让农民手里的东西变得流动起来，这是朴素的原理。伍勇估算，全部农村土地如果能逐步实现流转交易，全国会有100万亿资产释放出来。重庆土交所总经理熊仪俊在公开场合估算的口径同样是100万亿。

不过，当前能够放开的仅限于农村集体经营性建设用地，并不是宅基地。现在各地在推宅基地换城里的住房，或是试点宅基地跨村集体交易，幅度有限。有接近管理部门的业内人士告诉我，宅基地其实更应该作为第一步尽早放开，允许农民的房子和城市商品房同价同权，自由买卖。

另外就是用于种粮食和作物的农地，这一块的思路是：小田变大田，农民成为「不在地主」或叫「不参与种植的股东」，大田交给机械化规模化的大资金方来打理，生产效率提升，注入科技来提升产量降低病害，规模和科技红利会让农民相比自己辛苦种地，能分到更多利润。

每亩土地投入也会大大增加，最终建成农业强国。按一亩地3000元的投入标准，全国15亿亩农田来算，这是一个四万多亿的超级大基建。

对于农民来说，伍勇估算，一旦入市交易，每户能增加几十万的可流通资产，又是一大笔货币注入到经济体中，且非常有利于缩小贫富差距，消弭城乡分割。同时，农民消费力增加，会带动非常多行业起飞。

最终的格局会是，农村的土地分两种性质：农用地和建设用地，前者种粮食，搞规模化、科技化，告别低效率低收入的小农经济。后者种房子、种院子，既满足城里人的院子梦，也为作为股东的农民提供财产性收入。

激活农村沉睡资产，扭转通缩，已经刻不容缓了。