中国城市化进程已经迈入以存量提质为主的城市更新阶段。今年2月，中共上海市委常委会审议通过《上海市城市更新行动方案（2023-2025年）》，全面推动上海城市更新有序开展，保障城市高质量发展。5月12日，“规划设计咨询赋能城市更新行动”主题论坛暨上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会成立大会在同济规划大厦召开。来自学界和业界的相关专家学者就当前阶段中国城市更新的实践经验、技术创新和未来方向展开深入探讨。会议发布了《城市更新行动倡议书》，从社会、经济、生态、空间、文化、制度六个维度，就高质量发展、可持续、有机的城市更新提出行动倡议。与会者指出，城市更新不仅仅是空间更新，它涉及理念思路的转变；城市更新也绝不是造几个网红景点，而是通过集成式设计和创新，提升城市发展能级。

重新认识城市更新的内涵和意义

卓健（同济大学建筑与城市规划学院城市规划系系主任、教授，上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会主任）

城市更新并不是一个新的概念，但在新时代背景下，需要更新我们的思想认识，重新认识城市更新的内涵和意义。

首先，城市更新是城市历史发展阶段的转变。城市空间的增量发展模式是不可持续的，城镇化进程必将转入存量提升阶段，这是我国城镇发展转入成熟期的标志。前一阶段，许多城市虽然进行了城市更新，但现阶段的城市更新将更加复杂、更为综合，深度和难度也更大。其次，城市更新是城市发展目标的转变。以人民为中心的发展思想将更加关注城市更新的公益性和公正性；生态文明建设的发展导向将更加关注修复人与自然的关系，形成和谐共生的生态宜居环境；高质量发展是绿色低碳可持续的发展模式，城市更新要保护下一代城市居民的福祉。再次，城市更新是城市发展方式的转变。在推动城市结构优化、功能完善和品质提升的过程中，工作重心将从阶段性建设转向全过程治理，围绕城市资源要素的配置运营和价值提升，建立“政府引导、市场运作、公众参与”的多主体协同的可持续实施模式。

规划设计咨询作为城市更新决策的关键技术支撑，需要率先在观念认识上破除思想桎梏。未来，可以重点关注三方面的问题：（1）空间治理：城市空间不仅是各类资源的载体、居民生活的场所，也是社会治理的重要抓手和城市更新的基本切入点；（2）新技术赋能：大数据、人工智能、移动互联、云计算等新技术，为今天的城市更新带来了全新的技术手段和治理模式；（3）制度创新：城市更新不仅是城市物质环境硬件系统的改善提升，更需要与之相匹配的政策机制等软件系统的研发创新，制度创新将为城市更新提供源源不断的驱动力。

上海旧住房更新的主要路径

万勇（上海社会科学院城市与房地产研究中心主任）

上海旧住房更新包括征收类和非征收类两个大的类型，在过去三十年，形成了“一条主线”与“多条副线”相互穿插的旧住房更新路径。

“一条主线”是指征收类的旧住房更新，即通常所说的“旧区改造”。通过房屋征收（2011年前为拆迁），实行货币补偿或异地安置，以最大程度改善住房条件、优化城市功能、降低人口密度。这是上海过去三十年最主要的旧住房更新路径，前后经历了1992-2000年间以“拆旧建新”为主要形式的365万平方米危棚简屋改造，2001-2016年间实行“拆改留并举”的成片二级旧里以下房屋改造，2017-2022年间实行“留改拆并举、以保留保护为主”的成片历史街区更新等三个阶段。通过征收类旧住房更新，不仅推动了约165万户家庭住房条件明显改善，还使中心城区现代化进程大大加快，城市功能得以优化，城市能级得以提升，生态环境得以改观，公共设施得以完善。

“多条辅线”是指多个非征收类的旧住房更新。通过成套改造、置换腾退、综合改善、环境治理、房屋修缮、设施完善、自发改建、自主交易等众多路径，实现不同程度的居住改善。这些非征收类的旧住房更新，相比较而言，多属于低扰动、低投入、改善型的有机更新范畴，在大部分保持原有建筑结构、历史风貌、社会生态的基础上，不同程度地改善了原有居民的住房条件。

以集成式设计理念，推动城市有机更新与活力提升

赵颖（同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司副总裁）

《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》提出重点开展城市更新六大行动，涵盖综合区域更新、环境品质提升、公共空间优化、历史风貌重塑、产业提质增效、商业活力再造等方面，展现出城市更新作为一个有机整体的丰富内涵，涉及设计咨询产业链覆盖面广的明显特征。

所谓集成式设计理念，是指突破传统规划建筑领域的设计专业边界，探索“设计+”的新模式应对城市更新的新命题，打造一个统一整合的、跨专业跨领域的集成化的城市更新服务体系。其目的是以规划设计为核心，统筹平衡多专业要素，推动城市有机更新与活力提升。

以产业园区的更新为例，这是上海加快建设科创中心，构建产业集聚力和创新动能的重要抓手，其重要意义完全不亚于重点综合性区域和历史风貌区的更新工作。这一过程既需要面对存量型城市产业园区转型进行创新制度谋划，优化产业布局，支撑产业升级扩容，也包含对产业园区的整体空间品质的提升，从而克服城市扩张带来的后遗症，以绿色低碳园区为目标，修复生态环境，完善城市生活配套设施，彰显特色园区城市风貌，有效推进产城融合，服务产业园区人口落地生根。同时还需要依托数字技术应用，关注产业更新对象全生命周期有效运行，提升园区活力指标，实现智慧型园区高效运转模式。

城市核心商区更新的特征及趋势

吕玫（仲量联行资深董事）

上海是国内最早发起城市更新的城市之一，特别在理念创新和示范性项目打造上一直有着很强的引领作用。近年来，上海的城市更新与城市发展目标、主线的关系日益紧密。通过追溯分析其他全球领军城市迈向国际化的进阶发展过程，可以发现一个显著的共性特征，即核心商区通过城市更新重塑和凸显了城市气质、特质，并赋予其长期的发展动能。其中，在地化的城市归属感与国际化的时代认同感，是核心商区驱动城市发展的两大关键要素和抓手。

基于对核心商区发展的全球实践，我们归纳出了城市更新的五大核心驱动：构建产业生态，驱动多元复合，赋新城市文脉，激活城市空间，整合交通价值。展望未来，城市核心商区更新呈现出四大发展趋势：一是“破局”，包括政策性破局和经营性破局；二是“运营”，站位“营城”，实现全周期的统筹管理，并给予运营方更多支持和长期激励；三是“智慧”，基于智慧城市理念的智慧运营管理系统，为城市更新决策实施提供充分支撑；四是“创新”，基于创新思维，构建创新性的更新生态圈。

城市更新与TOD发展模式探讨

欧阳柏力（巴马丹拿集团董事）

伴随着快速的城市化和人口增长，世界各地的城市都面对着土地和资源稀缺、空气质量恶化以及气候变化等系统性问题。公交导向型发展模式（TOD）被认为是应对这些问题较好的城市发展战略和规划工具之一。它可以在城市化、生活质量提升和环境可持续性之间取得较好的平衡。

典型的TOD侧重于减少对私家汽车的依赖，增加以行人为导向的连接和对公共交通的依赖。而面对香港地少人多、地形复杂、另可建用地少的不利条件，香港因地制宜创造出具有当地特色的TOD发展模式。香港中环的各种功能在物理上均以集成式开发并相互连接为原则：住宅/办公塔楼建在零售购物中心和交通设施的上部；所有主要的社区设施、交通资源和旅游景点的规划都在人性化的步行可达距离之内。极高密度、极近距离、极度复合的开发模式对香港TOD的成功至关重要。

综合TOD开发的国际化经验，在未来通过倡导以下6个开发原则，可提供更高效、更宜居的低碳生活环境：1、多模式交通节点融合设计；2、 慢行系统最大化完善；3、善用土地资源，鼓励适度高强度发展；4、通过多层次的网络系统，实现邻里无缝融合；5、创建生活—工作—娱乐多元化复合活力社区；6、实现城市有机更新与基础建设和发展机遇的高质量整合。

探索城市更新的新机制新模式

祁涛（中国建科华森设计上海创作中心总经理、总建筑师）

由于城市更新实践的多样性、综合性，需要相关行业投入更大的力量去破解城市更新中存在的难点，这就需要在实践中找到更为有效的工作思路、模式和方法。

从工作方向上说，要关注城市更新实践中的重点难点。城市的存量更新发展，牵涉各方利益主体；同时城市的发展本身就是政府管理者、市场主体和社会公众等多方合力推进演化的过程。在研究过程中，关注各方在城市更新实践领域的难点和问题，以务实的研究有效引领城市更新实践走向更高质量发展。

从工作方法上说，要集合专家智库力量，突出工作的前瞻性和创新性。有效利用好规划设计咨询工作委员会乃至上海市城市更新研究会的平台优势和资源优势，跨界破圈，不同领域的专家学者发挥各自专业能力加强集中研讨，以工作方法的多维集成，有效应对城市更新实践的复杂性。

从工作成果上说，要注重对更新模式的创新、总结和推广。研究从实践中来，要结合城市更新实践展开研究。同时要注重总结经验，将城市更新实践中创新的、行之有效的方法理念和措施推而广之，更好地服务存量时代下的城市建设发展要求。

引导大型市场主体参与城市更新

刘波（上海市城市更新研究会副秘书长，上海同济城市规划设计研究院有限公司社区规划与更新设计所副所长）

城市更新具有丰富的内涵，不同城市以及城市的不同发展阶段，城市更新表现出不同的内容和形式。以上海等城市化成熟期的城市为例，城市更新是指根据城市规划和规定的程序，对城市的存量用地、建筑、设施、空间形态和功能，进行保护、整治、改变、改建或重建，实现功能优化和转型的活动。因此，城市更新的对象是存量空间内产权、物业和功能业态等，利益主体分散而复杂，市场主体参与城市更新积极性不高。如何通过制度的创新激活市场主体参与城市更新的积极性，尤其面对大型市场主体，如何释放其资源优势，是当前阶段城市更新迫切需要解决的难题。

针对如何引导大型市场主体参与城市更新，在这里提出两点建议：一是创新制度供给。针对投资、建设、运营和整体统筹四个主体角色，创新更新模式的制度设计，包括“财政支持——EPC模式”“城市更新基金模式”“跨项目捆绑平衡模式”或“容积率转移模式”，以及“运营引领、整体运作——ROT模式”“轻资产运营模式”等。二是转变发展思路。大型市场主体需要针对城市更新业务特点转变经营管理思路，包括向“投资+建设+运营”一体化的运营型企业转型，由“垫资模式”向多元化投资模式转型，以长效产业运营提高投资资产价值、加强城市更新时代的技术研发创新等。

以结果为导向，做好城市更新全局筹划

穆春生（建银工程咨询有限责任公司上海分公司总经理）

目前，上海城市更新进入“深水区”，迫切要求参与主体在项目整体筹划、资金来源保障、项目收益平衡、项目建设管理和退出通道等方面进行更全面以及更具前瞻性的考虑，从而确保项目成功。在这一大背景下，对参与城市更新项目的咨询服务方提出了更高的要求，除了继续做好做深本职服务工作外，更需要从结果导向和目标导向的角度出发，从更加全局的方面提供服务以适应参与主体更加多元化和精细化的服务要求。

项目实现“收益自平衡”是参与主体长期持续深耕城市更新的基本需求，因此如何算好经济账至关重要。各主体和咨询服务方应做好以下工作：首先，明确项目的市场定位和目标客群，了解目标客群的需求和偏好，以市场定客群；其次，分析目标客群的需求确定项目的功能要求，如更新为租赁住房就要考虑租客的生活、社交、出行乃至外卖的功能如何实现，以客群定功能；第三，确定了项目的功能后，逐步深化改造方案、设计方案、施工方案、运营方案等，以功能定方案；第四，方案稳定后，需要进行投资分析和财务分析，从而确定投资规模和投资方式，以收益定投入；最后，通过DCF模型和敏感性分析等方式对更新成本进行分解，在更新改造方案和投入稳定的情况下，判断项目合适的购买价格，以成本定买价。

联合创新、多维共治，实现精细化智慧化的城市更新

张迪昊（上海同济城市规划设计研究院有限公司景观风貌所所长）

党的二十大报告提出，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

存量时代城市更新的首要原则就是要做“精”，要以人民为中心，解决人民群众的所盼所想，更新的成效也要以居民的认可度和幸福感、获得感为考评指标。在更新区域强调艺术性的同时要强调社会面的公平公正，更新绝不是造几个网红景点，或是沿主要街面“镶几条金边”，需要有纵深、完整的覆盖面，也包括对隐性的基础设施与城市韧性系统的全面提升。

二是要做“真”，就是要深入挖掘城市本有的特色资源，提供定制化的设计方案，做到对城市历史文脉的充分尊重与彰显，将城市的本真特色风貌与个性展现出来。

三是要给城市增“智”，运用现代的智能技术手段，从前期的策划设计入手，到实施建设与最后的运营管理，从多维的智慧视角解决传统二、三维手法难以解决的问题，比如民生配套设施布局的科学合理性，系统化管理的效率与准确性等问题。

城市更新最终要做出一个“活”字，就是通过科学的综合治理方法，在市民与各方力量的广泛参与下充分激发出城市、社区的活力与魅力，实现经济运营健康、城市环境景观怡人、人民安居乐业的目标。

规划设计咨询赋能城市更新行动的三个途径

阎树鑫（上海同济城市规划设计研究院有限公司社区规划与更新设计所所长，上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会秘书长）

城市更新行动的核心内容可概括为目标、治理、实施、政策和规划五个方面，分为三个层次：目标引领、制度保障和空间落实。首先要明确更新目标和更新策略，政府的公共财政投入毕竟有限，要吸引广泛的社会资本参与更新。其次是从治理架构、实施流程和支持政策三个方面保障更新目标的实施，包括：优化治理结构，各个更新主体和各个部门要责权利清晰；实施流程高效便捷，避免因流程不清晰而产生内耗；出台相应政策，支持更新顺利推动并保证利益分配公平。最后是规划落实，规划统筹协调各方更新资源，在空间规划中落实各类更新要素。

规划设计咨询赋能城市更新行动，主要可以通过以下三个途径：

一是参与城市更新行动框架的制定。当前很多城市对于如何开展和实施城市更新行动仍处于借鉴和摸索的阶段，尚未形成基本工作框架。可以在梳理总结各个城市更新试点城市经验的基础之上，针对各城市特点与需求，提出基本的逻辑架构，参与各城市的前期谋划工作，以专家智库的方式为政府提供顶层设计。

二是对完善城市更新政策提出建议。目前各城市的相关更新政策陆续出台，其中主要以规划和土地方面的政策为主，财政、产权等方面的政策制定相对比较滞后。城市更新研究会规划设计咨询工作委员会可以联合法律、金融、建设、低碳等各方面专家，为政策的出台和后续评估提供技术支持。

三是参与城市更新行动规划和设计工作。在城镇建设区内，可开展以梳理低效用地、评估更新潜力、确定更新目标和策略、划定更新区域和更新重点、制定实施计划等内容为主的城市更新行动规划；也可以在项目实施层面，策划更新项目，结合投资主体意愿，谋划更新模式，开展项目设计工作。

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来源：作者：王珍