当下正值毕业季，1076万毕业生怀揣梦想开始打拼，但他们对租房却有数不尽的担忧。

黑中介、二房东欺骗、虚假房源、费用不透明让租房变得扑朔迷离，蛋壳爆雷、租金贷等的曝出让人揪心。

与此同时，网上对“黑中介”的声讨从未停歇，牵连到了整个中介群体，他们也颇感委屈，有自己的说法。

行业中关键的两方各有苦衷，而且问题由来已久，这或许不是一个简单的谁对谁错问题，而是这个行业走到了该变革的十字路口。

00后毕业生被中介整顿

在北京朝阳区和昌平区的接壤处，有个叫天通苑的地方，这里号称是“亚洲最大的社区”，645栋楼，16个区，常驻人口高达70万人。

白天，人们四散在北京各地上班，诺大的天通苑如老街的小巷；夜幕降临，人们熙熙攘攘，天通苑又成了几十万人的夜城与睡城。

天通苑属于昌平区。在第七次人口普查中，昌平区外省市来京人口为131万人，占常住人口的57.7%。在天通苑，可能有1/3的人在租房。

北京朝阳区草房站有个远近闻名的小区——像素小区，是继天通苑之后的又一个北漂“中转站”。小区内住户8000余户，居住人口超万人，建筑风格正如其名，是像素风，但在人们心里，这里就像一个个鸽子笼。

2022年初，北京常住人口有2188.6万人，其中常住外来人口有834.8万人。自如研究院发布的《2021年北京长租市场观察》指出，北京每3人中就有1人租房。

如果把焦点扩大到全国，这是个非常庞大的人群。

据《2022-2028年中国房屋租赁行业发展前景分析及市场需求预测报告》，2021年中国城市房屋租赁人口数量约2.3亿人。

全国每座一二线城市，每天都有相当数量的人满怀希望而来，通过租房在城市某个角落获得暂时的安定。

当下，正值毕业季，1076万大学毕业生怀揣梦想开始打拼，58安居客房产研究院发布的《2022年毕业生租住报告》显示，56%的毕业生已经租房或准备租房。

而他们对租房却有数不尽的担忧。

有数据显示，2022年毕业生租房前最担心的问题是‘被黑中介、二房东欺骗’，占比高达41.83%，而虚假房源（25.17%）和费用不透明（16.13%）紧随其后。

一直以来，网上充斥着数不尽的“租房乱象”。2020年的蛋壳爆雷，去年开始严控的“租金贷”。租个房都能总结出十大套路骗局。

这届00后本来就很难了，今年我国高校毕业生规模首次突破了1000万人，招聘需求在下降，求职申请人数却大规模上升，而互联网大裁员、双减政策和新冠疫情也把00后按在地上反复摩擦。

好不容易有了工作，可能还是自己不喜欢的，拿着几千块工资，干着三个人的活就不说了，连租来的栖身之所也糟心不断。

在钱包与生活极限二选一之间，大多数00后不得不选择前者。

30%是房租收入比的“幸福分割线”，一旦超过则表明房租压力过大。有调研显示，近七成毕业生每月支付租金在2000元以内，即便这样，仍有79%的毕业生认为租房经济压力大。

2000元以内的房租让大多数人的单居生活成为幻想，与朋友、同事甚至陌生人合租成了毕业生的常态。卫生习惯、作息不同、房间不隔音等种种问题钻入神经。

这时，无处不在的租房中介，成了让00后崩溃的最后一根稻草。

说好的“房东直租”，来的全是中介、二房东甚至是三房东；

中介口中的距离地铁7分钟，是直线距离，还不是步行；

房子不一定真的是坐北朝南，中介可能都不知道朝哪；

你要看网上的房源，中介说租出去了咱们看别的；

网上说的天花乱坠，线下一看房子，没厨房；

以为是loft，实际是隔断小单间；

就是简单看了几间房，中介费就要一个月的租金；

……

1000万00后还没开始整顿职场，就先被中介整顿了。

大部分租房中介人也怨声载道

就在网上对“黑中介”的声讨蔚然成风时，中介们也是欲哭无泪，怨声载道。

“黑中介认为租房就是一次性生意，骗完你以后见不到你了”曾在链家任职的业务员小崔说，“媒体通常都报道负面新闻，只会报道黑中介，不会报道好中介，这就导致，在外界看来我们大部分都是黑中介。”

针对虚假房源问题，中介们也有自己的看法。

“很多中介手里都会有几套精美的房源图片，要么不存在，要么是去年前年的房源。他们就是拿这些来吸引客户的。”前德祐地产的中介玲玲分享道，“有些客户表示理解，有的客户就觉得你在欺骗他，但我们也没办法，不这么做，客户很难跟你看房。”

面对同样的困境，已经从业723天的夏天可能是为数不多坚持诚信的中介，“我不认可这么做，这样从一开始就形成了欺骗，达成交易最重要的就是信任。”

在中介行业零和竞争的大环境下，不是所有人都有勇气，去选择真诚一些。

谈及费用不透明问题时，中介们看到的也和毕业生不一样。

“很多黑中介会以各种名义收费用，比如燃气费、物业费、维修费等”小崔告诉商隐社，“建议毕业生租房时尽量选择大品牌，都是有正规合同的，不会有乱收费情况”。

可是，合同是中介提前拟定好的，面对多达上万字的合同条款，刚毕业的00后们看得眼花缭乱，社会经验不足的他们还是很难避开一些隐藏的坑。

这反映的是从业多年的中介与刚毕业的年轻人之间的经验差距，也是资源更多的中介与刚入社会的小白之间的信息差距。

这些差距和严重的不信任，在钱少的毕业生身上被放大得格外明显，他们很多人选择了“跑单”。

所谓跑单，是指找中介陪着看了N套房后，绕过中介直接找房东成交的行为，让所有中介不齿。

据36氪发布的《00后“相亲式”租房》显示，60.38%的00后在正式入住前会看2-8套房子。

“我们陪客户看房是有很多时间成本的，每一个房源我们都要核对是否已经租出去了，还要带着客户在不同小区之间比较，甚至要看好几天，这时候客户跑单了，我们这几天所有的工作都白忙活。”玲玲抱怨道。

可如果不是因为中介费过高，哪个毕业生会反坑中介一把呢？房租已经很贵了，有的房子要求季付，再加一个月租金的中介费，刚毕业的00后实在承担不起。有的00后觉得自己只短租半年，中介费就要一个月的钱，实在是亏。

然而，即便中介费普遍比较高，也没让中介这个群体富起来。

《2020年百万房地产经纪人生存报告》披露，调研中有超过一半的房地产经纪人表示自己没有固定的底薪。

中介的薪资构成因公司而异，但大体上是有责底薪（当完成了单位每个月制定的业绩量才能拿到的底薪）+中介费+提成的模式，中介费是大头。

行业环境的恶劣让各中介更依靠本事吃饭。“中介实际上就是销售，有的人干的好可能就长时间干下来了，有的人适应不了这个模式，可能几个月没开单，肯定就离开了。”夏天说。

一方面，中介费是中介们为数不多的收入保障，另一方面，租户声讨中介费过高。

中介们每天要开发房源、了解房源、了解市场、寻找客户、匹配需求、带客看房、帮助签约。一个客户来了，要根据其想租的地方、预算、要求等快速匹配到合适的代表房源；要给业主打电话核实房源，敲定看房时间；要确保房源无任何问题；要在持续的几天里看N套房……

在中介眼中，每一笔都是辛苦钱，客户看不到他们背后付出的劳动。

可在客户视角，房东明明可以直租，租户直接找房东的房子，能省去一大笔中介费，可中介无处不在，几乎垄断了网上的租房信息，租户不得不通过中介才能租到房，为什么？凭什么？

行业中关键的两方各有苦衷，看起来也都没占到什么明显的便宜，这或许不是一个简单的谁对谁错问题，而是这个行业走到了该变革的十字路口。

这个行业的本质问题是什么？又该怎么解决？曾有“中介头子”之称的贝壳创始人左晖给出了第一个答案，但并不完美。

左晖的遗产能解决问题吗？

2021年5月20日，左晖因肺癌意外恶化去世，震惊了整个房地产行业。

也曾被黑中介坑过、被二房东骗过的他决心整顿中介行业，后来的故事我们都知道，2010年贝壳上线，利用ACN合作网络，使中介从竞争关系变成了合作关系。

所谓ACN合作网络，是把中介分为了10个角色（房源方5个，客源方5个），房源端分别是房源录入人、房源维护人、房源实勘人、委托备件人和房源钥匙人，客源端分别是客源推荐人、客源成交人、客源合作人、客源首看人和交易顾问。

一单成交所得的中介费会按一定比例在这10个角色之间分配，当然很多情况下，一个人也可以身兼多个角色。

在左晖的理念中，ACN合作网络解决了中介行业一直以来存在的根本问题——C端单次博弈，B端零和博弈。

所谓C端单次博弈，说白了就是一锤子买卖。租房一租就是半年、一年，买房一生也就买一次。这种环境下，中介往往不会考虑什么诚信问题，赚你钱就完事了，尽可能多赚，签了合同万事大吉。

而B端零和博弈，就像上文说的，中介以签单论英雄，不管你前期如何辛苦，带客户看房也好，给客服答疑也好，只要最后客户没和你签约，你就分文不赚。

通过ACN合作网络，每个付出劳动的中介都会有所回报，大家从零和竞争变成了把蛋糕做大的合作。

行业环境好了，中介人的从业时间自然会延长，而从业时间越长，其诚信和口碑就越高，毕竟一锤子买卖做不长久。这样C端的单次博弈的问题也解决了。

但，所谓C端单次博弈、B端零和博弈真的是行业根本问题吗？

对应的解决方案ACN合作网络，真的能让各方互利共赢、皆大欢喜吗？

当然不会。

ACN合作网络利用网络效应越做越大的另一面，是那些想找房东直租的人的选择空间在缩小；高质量的服务、规范化的条款、有保障的品牌的潜台词是，租户没有了话语权。

租户真正希望的是租房能从卖方市场变成买房市场，不会因为自己信息不足而导致被坑被骗，可以自由地按自己所需选择是否委托中介。

这一切诉求，都直指中介行业真正的根本问题——市场信息不对称。

中介行业理应是服务而非信息

放到租房市场来说，所谓信息不对称，指的是在市场中，中介方知道有关房屋的信息更多，而租户一方知道很少甚至几乎不知。在这样的信息环境中，中介方会谋求在交易中心获取最大的利益，而租户利益可能会因此受损。

有人可能会问，中介行业干的不就是信息不对称的活儿吗？信息都对称了，谁还要中介呢？

这句话其实是忽略了中介的本质，中介行业的本质理应是服务而非信息。

信息不对称的成因很复杂，有主观成因，比如不同个体获取信息能力的迥异。

也有客观原因，比如社会劳动分工和专业化程度不同。很容易理解，俗话说“隔行如隔山”，干这一行的人获取与之相关信息就更方便。

诚然，受社会分工不同，中介所获信息肯定远高于租户，但也该通过改变行业模式来修正，而非放大信息不对称。

ACN合作网络的弊端就在于此。

它使中介的社会分工和专业化程度进一步提高，行业专业人员与非专业人员之间的信息差别越来越大，社会成员之间的信息分布将越来越不对称。

弱势的一方为了弥补信息不对称，要付出大量成本。在租房交易中，租户想要获得和中介相对称的信息量，就要付出巨大的时间和精力，甚至由于行业壁垒，有些信息是外界拿不到的。

而中介行业肯定也不愿看到信息严重不对称的局面被改变，因为这会导致行业平均利润率的下降，于是整个行业会自发形成信息垄断，加剧固有的局面。这注定会导致租房市场效率低下。

信息不对称之所以能导致效率低下主要是由两种机制决定的——逆向选择和道德风险，不巧的是中介行业都占了。

所谓逆向选择，发生在交易完成前，就是市场交易的一方如果能够利用多于另一方的信息使自己受益而对方受损时，信息劣势的一方便难以顺利做出买卖决策，于是价格便随之扭曲，并失去了平衡供求、促成交易的作用，进而导致市场效率的降低。

比如租房市场中，房源的优点和缺点，有没有隐藏的雷，小区相关的信息等只有中介知道，中介会倾向于隐藏部分不利信息以求把房子尽快租出去。

几乎所有中介都会说自己的房源好，但租户无法判断真假，此时就会把好房坏房一同判断，从价格上看，坏房又比好房便宜，于是租户会选择价格便宜的坏房，好房就租不出去了。

等得到坏房的租户住进去发现自己踩了雷，就会进一步降低对房子质量的预期，认为中介费过高，房租太贵，中介坑蒙拐骗。

但如果中介诚实守信，就要面对赤裸裸的好房贵，坏房贱。自己的坏房贱与其他中介隐藏信息后的“好房”贱相比，自然没有优势，于是劣币驱逐良币。

而第二种道德风险，发生在交易签订合同后。是指从事经济活动的一方在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于另一方的活动，由于不对称信息和不完全合同使负有责任的经济行为者不能承担全部损失（或利益），因而他们不承担其行动的全部后果，这会引起市场交易各方的效用冲突，同样带来市场效率低。

这个现象就很常见了，比如阴阳合同、租金贷、不公正合同等。签完合同后中介就对你爱答不理也属于这种情况。

这些也就造成了，租户抱怨租金贵，中介却不赚钱；不想找中介的租户难找到房东直租，想找中介的租户又抱怨中介良莠不齐等现象。

从另一个角度讲，ACN网络解决的是中介之间的博弈，却没有从租户和中介之间的博弈考虑。

顺着这个思路我们发现，解决问题的路只有一条，即从根本上改变行业模式，解决租户和中介的博弈问题，解决信息不对称问题。

还是那句话，中介行业的本质理应是服务而非信息。

中介行业模式在变革前夜

我们的中介模式从古代继承而来，虽然不同年代称呼各有不同，但其实质却始终没变——中介接受买卖双方委托，撮合交易。

面对日益尖锐的行业矛盾，模式变革已是时代所趋。把目光求之海外，MLS模式或许有值得借鉴的地方。

另外一点是重点要说的——单边代理制度。

现在的中介模式是双边代理，一个房产经纪公司既是卖家的代理又是买家的代理，类比到打官司上，就相当于原告和被告请了同一个律师，可见其荒诞，总有一方利益会受损。

说到底，这种双边代理是非互联网时代的，未来的发展方向应该是向单边代理演进。

买房人希望房子越便宜越好，卖房人希望房子越贵越好，经纪人夹在中间就是哪边都不代表，只关心能不能成交。

而如果买方有买方代理，卖方有卖方代理，双方都会想尽一切办法去争取自己的利益。买方代理会想尽一切办法了解卖方房屋的状况，比如产权有无瑕疵、房屋有无受损等；卖方的代理会想尽一切办法了解买方是否有真实的购买意愿和支付能力。

这才是从根本上解决了信息不对称问题。

从双边到单边，深圳迈出了第一步。

深圳去年上线了新版二手房交易网签系统，除了从“多方委托”变为“独家委托”，还推出了“单边代理”模式，即买卖双方要有各自的经纪人，双方“各为其主”。

有分析人士认为，新版二手房交易网签系统或将重新制定二手房行业的商业运作逻辑、作业规范及操作流程等，会构造出全新的行业生态。

不过，单边代理目前也是在探索阶段，短期内行业转型与变革还是存在难度。

好在变化已经开始发生，在房地产市场不断走向规范的大前提下，接下来应该会有更多城市去尝试打破租房中的信息不对称，摸索出更先进一些的租房模式。