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相比前几次的救市,本轮救市效果最明显,力度最大,成交数据维持在高位时间最长。
那,行情就彻底起来了么?
并没有。
但是,有一些城市,又开始飘了。
11月底,多个城市开始上调房贷利率。
杭州上涨至3.1%;
宁波上涨至3.1%;
苏州上涨至3.1%,
甚至福州也在回调房贷利率。
其中杭州在短短1个月内上调了2次,从2.9%、3%上调到3.1%,苏州更是上涨了3次,从2.9%、2.95%、3%再到3.1%
以商业贷款200万,等额贷款30年为例:
房贷利率按照3%执行:月供为8432元,利息总额为103.55万。
房贷利率按照3.3%执行:月供为8759元,利息总额为115.32万。
也就是说,同样200万的贷款金额,利率上调之后,利息总额增加11.7万左右,每月多还327元左右!
为什么房贷利率突然集体反弹?背后是什么信号?对存量房贷又有没有影响呢?
第一是因为,楼市有所回暖,成交量上升明显。
比如杭州,新房成交已经持续2个月回暖,10月二手成交9120套,11月又创新高,成交10429套。
苏州也是,11月新房成交10277套,环比增长27.6%;二手房网签10099套,环比增长15.6%。
不仅仅是1线城市,很多核心二线城市成交都有明显的回暖。
近期楼市的逐渐企稳,让银行有了涨利率的底气。
第二是因为,公积金利率和商贷利率差值过小。
按有些说法,公积金要发挥政策性作用,一般要与商业贷款利率保持80bp的差距,但现在已经与商业贷款利率非常接近,甚至倒挂。
公积金变成摆设鸡肋了。
那么,拉大两者的差距,迫在眉睫。
因此,为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距,银行上调房贷利率下限,以维持公积金贷款的普惠性特征。
第三,利率太低,大部分的银行,已经赚不到钱了。
据国家金融监管总局消息,2024年三季度,我国大型商业银行、股份行、城商行、农商行和外资行的净息差水平均低于1.8%的预警线,分别为1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%。
最惨的是交通银行,净息差仅有1.29%。
这还是国有大行,中小银行就更不用说了。
据统计,仅2024年上半年就已经有136家中小银行消失。
当然这里边有控制风险的意图,但银行业绩下滑、不良资产增加、生存空间减少也是不争的事实。
有人可能会问,以上这些动作,有代表政策重新开始收紧么?
并没有。
从整体成交数据来看,头部的热点城市,也是刚刚市场回温,持续了两个月,但仍然没有彻底夯实。
头部热点城市的成交数据,有全面扩散到低能级城市么?
也没有。
所以,在市场全面扭转之前,不会出任何收紧政策。
后面,仍然会利好频出。
12月,部分城市的房企,会继续推出优惠政策,利用这波市场热度,在年底冲业绩,快速回笼现金流。
未来的大方向,仍按是继续宽松:
在最近,银行会继续降准,继续降低存款利率,降低房贷利率。
一直到楼市彻底崛起,房价大幅度上涨,蔓延到头部主要城市,才会出台收缩性政策。
目前来说,对我们购房者有利的政策预期,则是下调公积金利率。
事实上,即便是商贷利率回调至3.1%,公积金承受的压力也并不轻,特别是公积金的额度着实有限的情况下。
而当公积金的吸引力减弱,最直接的后果可能就是大家少交、断缴公积金,进入恶性循环,这是我们和上面都不愿意看到的局面。
所以,最好的结果还是继续下调公积金利率。
当然,公积金有望下调的消息,也并非空穴来风。
11月4日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就曾预测:后续公积金利率还将会继续调降。
如果我们不能在未来几个月内等到公积金利率的下调,那么很有可能,就不得不面对房贷利率继续上调的风险。
还有一个比较残酷的,不利的政策预期是,虽然过去1年存款利率也降了不少,但实际上,银行过去1年的存款利率降息幅度,是远远不及贷款降息幅度的。
换句话说,银行为了保持净息差,接下来对存款利率的降息应该会更猛,存款0利率时代很快就要到来了。
本次多地上调房贷利率,指的是新发,并不是存量房贷。
既然是针对新发贷款,那对于存量房贷影响则不大。
但银行上月底,公布存量房贷可以申请调整利率加点的条件,就可以知道,存量房贷利率与新发会一直有一定的差距。
存量房贷能申请调整利率加点的条件是,新发房贷利率继续下降。
现在新发房贷利率,不仅没继续加大优惠力度,反而上调。
很多存量房贷客户心理觉得不公平,有些客户也是看到这个差距,决定继续提前还贷。
说到提前还贷,就一句话,是否提前还款只有一个标准,就是这一笔资金在你手里面产生的收益能否覆盖房贷利息,如果不能,提前还款肯定是不亏的。
不要听所谓的专家说什么等额本金不建议提前还,或者说已经还很长时间的不建议提前还,因为利息已经很少了。
不好意思,利息哪怕再少,那也是钱,也是支出,只要是收益覆盖不了房贷利息该还就还,你不能因为下雨下的小就建议大家不要打伞。
END
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