来源：房掌柜黄璨

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

这是最好的时代，也是最坏的时代。

光阴荏苒，时间匆匆，不知不觉深圳房地产发展已经走过了刀剑如梦的十年。十年，深圳有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：深圳楼市十年》系列文章，呈现深圳楼市白银时代的全景图，敬请关注。

从2008年到2018年，十年沧海桑田，十年转瞬即逝。这十年间，深圳本土房企的变化也是巨大的，有的一路辉煌，闪耀依旧，有的黯淡离场，消失无痕，也有一些新星闪亮登场，光芒刺眼。2008年至今，在楼市的更新迭代大戏中，深圳的房企也见证了荒芜到繁华崛起的飞跃，作为楼市剧变的参与者，这十年间他们又经历了什么，未来又将面临怎样的挑战？

2008年：万科鸿荣源华侨城三分天下 万科销售额首跨45亿

2008年，美国金融危机波及全球，整个中国楼市都受到影响，深圳也不例外，房价一路暴跌，跳楼价、吐血价、白菜价...经历过这些才知道，原来开发商也可以如此“促销”。

这一年，万科成为深圳房地产历史上第一家销售额超越45亿大关的房企，销售金额达到48.9亿，领先第二名达30%。贡献金额的顺序是万科城、东海岸、第五园(含收购的易理项目)、东方尊峪、金域东郡。而万科深圳公司还负责惠州、东莞棠樾的销售，如果加上这两个项目，则已经突破50亿。

鸿荣源凭借熙龙湾、公园大地、禧园3个项目，以37.8亿的销售总金额夺取亚军宝座，尤其是熙龙湾在2008最后一周突然发力夺得成交面积冠军，对其销售金额贡献较大。

第三名是华侨城，凭借本部14.1亿的销售额，以及曦城50%权益、东部华侨城100%权益，以32.2亿夺得季军宝座。

卓越则基本是以一个项目夺得全市第四，成为全市项目中含金量最高的项目，其在当年的销售总额为24.2亿，也成为了2008效益型开发的典范。

销售金额位列五到十名分别是中海（18.7亿），星河（18.3亿），百仕达（16.3亿），深业（13.7亿），金地（12.8亿）。

2009年：前十强共收金430亿 华侨城83亿稳居榜首

2009年无疑是开发商做梦都偷笑的一年。从年初的“价量齐跌”到年中的“价量齐升”再到年末的“价升量跌”，市场再次进入繁荣期。

根据深圳市规划和国土资源委当年公布的销售情况，包括现楼销售收入和预售销售收入，华侨城以83亿元稳居榜首，排名第二、第三的分别为万科和招商。另外，深圳10强全年总收金430亿元，占到全市总体销售金额984亿元的44%。

此次排名前十的房企中，万科是推出项目最多的开发商，且销售面积和销售套数都是排名第一，但销售金额屈居第二。

而在十强中，万科、中海、招商和深业4家手里都有卖过均价万元以下的项目，但大部分房企则是以豪宅开发为主，尤其华侨城，手里的项目除四海公寓外，曦城、波托菲诺、东部华侨城天麓均为豪宅和别墅，即使是波托菲诺纯水岸的复式，销售均价都高达5万元/平方米以上，而东部华侨城天麓别墅，最高价一套就卖过亿元。

2010年：万科夺销售金额、销售面积双冠 佳兆业摘销售面积亚军

2010年，深圳房价高开低走，全年新房成交均价20205元/平，创历史新高，同比大涨33.3%。

这一年，开发商也是在楼市这个没有硝烟的战场杀得分外眼红。根据当年的统计数据，万科以销售总金额78.42亿，不出意外地勇夺第一，同时夺得销售金额及销售面积双冠。2009年的“老大”华侨城，则以45.13亿的销售总金额稳坐销售金额第二宝座，紧随其后的分别是莱蒙鹏源集（37.43亿），佳兆业（32.48亿），宝能地产（27.46亿）。值得一提的是，佳兆业还以19.32万平方米的成交面积获销售面积亚军。

有趣的是，2010年销售金额排名前十的房企中，还有李嘉诚的和记黄埔，以20.24亿排名第九，但是现在和记黄埔几乎已经完全退出大陆房地产市场，三十年河东，三十年河西，实在令人感叹。

2011年：房地产“后高周转时代”来临 万科依旧稳居榜首

2011年，由于上一年“9·30”政策余威仍在，当年楼市走向也受到了极大的影响，加上“国八条”、限价令的影响，深圳乃至全国楼市进入了“后高周转时代”，楼市持续低迷，新开盘价格一路走低。在此背景下，开发商也是各出奇招，首付一成、原价保值回购、返还月供……以求将利润最大化。

虽然“困难重重”，但是各大房企依旧在努力。这一年，万科销售金额60.92亿，虽然与上年相比有所下降，但依旧稳居榜首；华侨城以46.14亿紧随其后，但是与上一年相比增幅不是很明显；合正集团作为一匹黑马杀出重围，以39.88亿的销售金额位居第三，并且销售面积18.82万平方米，仅次于万科（38.65万平方米）。当年的销售金额top5房企还有招商地产（32.87亿）和莱蒙国际（24.75亿），也是当时实力不容小觑的开发商。

2012年：深圳楼市破冰之年 招商局地产后来居上

2012年是深圳楼市的破冰之年，虽然楼市的政策环境没有实质性的改观，但市场的信心正快速恢复，开发商推盘积极，购房者入市积极，楼市呈现供求两旺的景象，各种档次的项目、各个地段的项目大丰收。

值得一提的是，2012年6月8日，央行宣布降息，深圳楼市频现千人抢房潮 。6月10日，水榭春天五期在大中华开盘引发三千多人抢房潮。7月19日，富通城十锦在前海售楼处开盘引发千人抢房。7月29日，中粮锦云在大中华开盘引发千人购房潮。8月19日，绿景公馆1866大中华开盘引发4000千人抢购800套房源。

在如此背景之下，万科以销售金额89.06亿依旧牢牢占领第一的宝座，而此前一直与万科分庭抗衡的华侨城则显得有些后劲不足，被招商局地产以60.92亿的销售金额超越，华侨城的销售金额仅有40.49亿，与上一年相比竟有所下降。星河地产（34.47亿），绿景地产（30.84亿）紧随其后。

2013年：房价如脱缰野马 万科王座依旧“岿然不动”

2013年，国务院新国五条出台，本是限制房价过速增长，但深圳却逆向而行，有如脱缰野马，均价从18906元/平涨到21626/平，达到历史最高水平。2011年的楼市也呈现了多年难遇的火爆景象，龙华、前海等多个新盘出现了七八个买家抢购一套户型的现象。

在这样的楼市大环境之下，开发商也谋求多种发展，房地产销售相比上一年同期皆有所下降。但是万科依旧稳居王座，销售总金额共计77.53亿元，销售面积36.7万平方米，但相比2012年有一个明显的下降。紧随其后的分别是深圳控股（65.22亿）和卓越地产（64.2亿）。

对于万科当年的销售情况，有业内人士表示，2013年，万科虽然有万科麓城、万科天誉等八个项目在售，但新盘量有所减少。这一方面固然与万科在深圳的土地储备紧密相关，但另一方面，万科在2013年呈现出来的多元化发展思路也削弱了其在住宅开发方面的精力。有观察人士称，不再走“住宅专业化”道路的万科，在新的产品战略下，在未来数年很可能逐渐远离住宅成交榜首的位置。

2014年：“新政”出台楼市充满挑战 万科销售额突破百亿

2014年，深圳房价23973元/平，同比2013年涨10.83%，为历史高价；成交41911套，同比2013年跌1成左右。这一年对深圳楼市来说也是充满挑战的一年，深圳全年商品住宅销售面积与金额分别为440.78万平和1137.17亿元，同比分别下降3.02%和11.35%。各大房企为了完成全年业绩付出了巨大的努力。

2014年，万科在深圳的商品房销售金额突破百亿，以103.3亿摘得商品房销售金额和面积双料冠军，领先优势明显，但值得注意的是在103.3亿中有36%是由非住宅部分贡献，从深圳万科的角度来看，实现了其谋求多元化发展的愿景；而榜单中第二名到五名竞争相当激烈，有些甚至只有几千万的微小差距，由此可见各大企业为完成业绩付出了巨大的努力。

其中，华侨城（77.79亿），招商（77.52亿），佳兆业（76.17亿）分列2-4名，差距小，“战况”胶着。值得一提的是，2014年从榜单上来看华润置地和中洲集团均为新上榜企业，销售金额均在30亿左右，也是当年一个不容小觑的对手。

2015年：新房年度销售2225.13亿 华润超越万科登王座

2015年的中国楼市的代表，只有两个城市被提名，一个是深圳，一个是其他城市。2015年，深圳新房共成交6.6万余套，成交面积665.89万平方米，同比分别上涨58.65%和65.21%;成交均价42591元/平，较2014年涨了近四成。

这一年，万科不再蝉联宝座，将其赶下王位的是拥有央企背景的华润。值得一提的是，华润置地是唯一依靠两盘，销售总金额173.6亿就进军深圳房企销售前三强，实力十分雄厚。同时华润置地也创造了深圳楼市单盘销售记录，华润城2015年销售破百亿，销售与金额比深圳第二名高出近26亿，同时华润置地也创造了深圳楼市单盘销售记录，华润城2015年销售破百亿，销售与金额比深圳第二名高出近26亿。

褪下第一光环的万科，以202.52亿的销售总额排名第二。根据当年的数据统计，2015年万科共有10个新盘在售，共售出6341套，无论是套数、还是在售项目，都是深圳最多的。鸿荣源（191.18亿），卓越地产（131.69亿），华侨城（113.92亿）紧随其后。

2016年：史上最严“深八条”影响楼市 万科重夺第一宝座

2016年，深圳楼市上演了一场惊心动魄的过山车大戏，房企的争夺也越发白热化。

2016年，深圳楼市经历了有史以来第一次楼市双调控，尤其是104新政后，深圳楼市明显降温。数据统计，在2016年深圳楼市中，有六家房企年销售额跨入百亿，排在前十的房企共计收入金达到1337.97亿元。其中万科和鸿荣源则超过了两百亿位居前两位。华润（153.81亿），深圳地铁（149.91亿），深圳控股（130.91亿）紧随其后。值得一提的是，深圳地铁在2016年也是首次进入深圳房企销售金额前五。而排名前十的房企也有一个较大的洗牌，恒裕集团、信义地产和益田集团首次冲进前十，销售金额都在90亿左右。

就重夺王座的万科来说，2016年其布局深圳项目有万科云城、HBC汇隆中心、麓城，深南道68号、公园6号，万科广场公寓，九龙山等。其中全新的楼盘项目仅两个：HBC汇隆中心和万科深南道68号，项目面积除了万科云城体量够大外，其它都是中小项目，而且多是顺销、持销，甚至尾盘。从出售价位水平看，主流处于4-7万的水平，在深圳属中低价位，面积以中小户型为主。

2017年：新房成交量显著下降 万科销售额突破300亿大关

2017年，是调控政策的深化和检验之年，调控举措在史上最严“深八条”的基础上，逐步收紧房贷利率遏制投机需求。2017年，深圳新房成交均价54445元/平，同比微涨1.9%，环比全年下降，降了675元;共成交25820套，同比减少38.0%。

就房企销售情况来看，万科依旧稳居第一，2017年销售总额高达334亿，同比去年增长56%，也与第二名华侨城拉开巨大差距。华侨城此次跃居金额榜单亚军，全年销售额215.3亿，2016年排名第四，上升2位。鸿荣源位居房企销售金额第三名，成交金额共计164亿元，同比2016年下降了38.2亿元，主要原因是供应量减少。深圳地铁集团销售金额154.83亿排名第四位，华润置地紧随其后排名第五，销售额144亿元。

就2017年的排名情况来看，排名前十的企业基本都是在深圳知名度相对较高的，如万科、华侨城、华润置地，说明大家还是更加信赖品牌开发商，认为好口碑的企业，其房屋质量、物业管理服务等方面都是更有保障的。此外，一些实力雄厚的本土房企，其成交表现也不容小觑，诸如鸿荣源、深圳地铁等，凭借自身优势，也受到市场的青睐。

2018年：未完待续

转眼间，2008年即将走完一半，哪些房企又将“称霸”深圳房地产市场呢？他们又将书写怎样的篇章，楼市下半场，等待他们为我们开启……

结语：

楼市十年，群雄逐鹿，几家欢喜几家愁。走过十年峥嵘岁月的房企，有成功，有失败，可谓是“江山代有才人出，各领风骚数百年”，十年间深圳房企排名的变迁、更迭分别代表了不同发展阶段的时代烙印，也在中国房地产发展历史上留下了浓墨重彩的一笔。

在“房住不炒”的定海神针下，一线房企将以打造美好生活场景、满足人们对美好生活的愿望为己任，以造出好房子、打造好产品为行业标准，朝着更加规范、稳定、可持续的多元化房地产开发方向而发展，这或将是中国房地产市场的“新常态”。