来源 | 赢商网（ID：winshang）

作者 | 赢商能量包

图片来源 | 除特别注明，均来源项目官方渠道

上半年，中国商业地产行业正在逐步“恢复元气”。

国家统计局数据显示，2023年上半年，社会消费品零售总额实现约人民币22.76万亿元，同比增长8.2%。随着消费的增长，作为线下消费的重要流量入口，购物中心的销售额与客流也在逐步恢复与提升。

从头部商业地产企业近期发布的2023年中期财报来看，商场的租金收入、销售额、客流、出租率等数据也呈现出恢复性增长的态势。

今天，赢商网聚焦12家涉及商业地产规模企业过去一年/半年的商场租金收入、运营情况与最新计划，并从中窥探行业的真实现状与最新发展趋势。

万达商管集团

· 营业收入：254.52亿元；

· 投资物业租赁及管理业务收入：231.1亿元；

· 毛利率：69.4%，同比增长1.68%

// 上半年，新开业万达广场12座

据官方发布的2023年上半年万达商管集团经营快报，期内新开业12座万达广场；可比万达广场净租金同比增长3.8%；出租率98.2%，租金收缴率100%。截至2023年6月30日，全国累计开业484座万达广场。

在上半年部分新开业的万达广场中，包含数个存量改造项目焕新亮相，具体为1月开业的成都高新万达广场、4月开业的沈阳文化路万达广场和杭州仓前万达广场、以及6月底开业的合肥滨湖万达广场等，它们均为万达商管从其他开发商手中接盘过来的商业项目。

图源：万达集团官方微信

32万方的超大体量的全客层商业综合体——兰州万达茂也在5月开业，其定位“西北时尚娱乐社交中心”，入驻近300家品牌，同时还带来总面积超7万方的三大主题乐园——环游乐享家水世界、Sportsman斯跑曼运动主题乐园、西旅·乐可龙神奇动物城。

兰州万达茂三大主题乐园

// 下半年或新开20+座万达广场

据赢商网不完全统计，2023下半年，万达商管集团或将新开业20+座万达广场。其中，包括在7月-8月已开出的青岛平度万达广场、湖州长兴万达广场、茂名化州万达广场和青岛书院万达广场，以及将在“国庆档”开业的佛山桂城万达广场、长沙宁乡万达广场、北京五棵松万达广场等。

华润置地

&华润万象生活

▶▶ 华润置地：

· 营业收入：730亿元，同比上升0.1%；

· 股东应占净利润：137亿元，同比上升29.6%；

· 毛利率：25.7%；

· 购物中心租金收入：86亿元，同比及同店分别增长39.5%和38%

▶▶ 华润万象生活：

· 营业收入：67.9亿元，同比增长28.7%；

· 股东应占净利润：14.02亿元，同比增长36.5%；

· 毛利：22.5亿元，同比增长34.7%；毛利率：33.2%，同比增长1.5%

// 华润万象生活在营的88座商场上半年租金收入105亿，销售额841亿元

上半年，华润万象生活在营的88座购物中心租金收入达105亿元，同比增长52.1%（去年同期有减租影响），商场平均出租率达96.0%。

租金增长的同事，销售额也表现优异。上半年88座在营购物中心销售额841亿元，其中，74个项目零售额排名当地市场前三。

// 华润万象生活上半年开业3个新mall，重奢购物中心增至12座

上半年，华润万象生活共有3座新购物中心开业，包括兰州万象城、北京西三旗万象汇，以及重庆万象城二期。其中，兰州万象城为华润万象生活首个轻资产重奢万象城。目前，华润万象生活有12座重奢mall，数量全国第一。

而三座新商场也取得了不俗的“开业成绩”：

• 兰州万象城：引进了部分奢侈品牌、国际时尚品牌和城市首店，奢侈珠宝品牌Qeelin 等开业首日销售额1067万元；

• 北京西三旗万象汇：开业率100%，引进超30家品牌首店，开业首日客流达7.50 万人次，首日销售额1066万元；

• 重庆万象城二期：开业率93%，引进70家品牌首店，开业首日客流爆棚达到20.10万人次，开业首日零售额1599万元。

重庆万象城二期

轻资产方面，华润万象生活上半年新拓展的7个轻资产项目，位于上海、深圳、成都、武汉等一二线城市，均为大型TOD项目。

// 下半年，华润万象生活要开10个新项目

下半年华润万象生活有10座新商场开业，包括长春万象城外，北京西北旺万象汇、南京燕子矶万象汇、无锡滨湖万象汇、昆明万象城、杭州中心、宜宾万象汇、杭州城北万象城、温州滨江万象城等。

其中，长春万象城已于7月开业。作为东北第二座万象城，项目以“重奢引领+高化定位+零售焕新+餐饮进阶”的品牌组合，共引进278个品牌，其中城市首店品牌超80家，餐饮首进比例超70%。

图片来源：华润置地官方公众号

龙湖集团

· 集团营业额：620.4亿元；

· 股东应占溢利：80.6亿元；

· 毛利：139亿元，毛利率：22.4%；

· 商场租金收入：50.1亿元，同比增长8%

// 60座天街收租47.9亿元，12座天街租金收入突破1亿

上半年龙湖旗下商场的租金及出租率表现，也是颇有看点：

• 60座天街的租金收入共计47.90亿元，12座天街收租突破1亿元。其中，重庆时代天街（I期+II期+III期+IV期）租金收入最高，为3.87亿元；北京长楹天街和重庆北城天街的租金收入亦突破2亿元，分别为2.77亿元和2.58亿元。

• 龙湖旗下12座商场的出租率高达99%以上（包含杭州滨江天街I期和武汉白沙天街I期），其中长沙芙蓉天街、武汉白沙天街I期、重庆紫都城、北京颐和星悦荟，这5座商场的出租率高达100%。

此外，2023年1月-6月，龙湖商业旗下商场营业额310亿元，同比增长44%，日均客流269万人次，同比增长55%。

截至期末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营81座商场，运营总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率95.4%。

// 新增运营5座商场，包含2个轻资产项目

上半年，龙湖商业如期新增运营5座商场，包括2座轻资产和3座重资产项目，轻重并举，持续深化在核心城市的网格化布局。

当中，恒邦·龙湖乐山星悦荟和龙湖杭州国芳天街为轻资产项目。前者前身为已在2021年10月开业的乐山CBD环球中心，龙湖商业于2023年3月正式接手、4月28日正式挂牌，花费不到2个月的时间便完成了项目的重新定位、客群的精细划分；后者是龙湖在浙江布局的第9座天街，也是浙江第2座轻资产天街，引进150+知名品牌，其中区域首进品牌达30%。

龙湖杭州国芳天街

期内，新开业的重资产项目则包括：龙湖商业在长沙2023年首个开业的购物中心——龙湖长沙芙蓉天街，苏州第四座天街——首开龙湖苏州胥江天街，龙湖商业在浙江布局的第10座、在宁波打造的第2座天街。

龙湖长沙芙蓉天街

// 在建投资物业达24个，下半年或将新开6座商场

财报显示，目前龙湖集团主要在建投资物业共计24个。得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入等，集团2023年1-6月录得投资物业评估增值18.7亿元。

龙湖官方亦披露，约6座商业项目将于2023年下半年在北京、上海、济南等城市开业，包括：于7月28日开业的龙湖重庆礼嘉天街（北岸）和9月1日开业的龙湖北京北苑天街，以及分别计划在9月底、三季度、12月开业的苏州时尚水岸星悦荟、济南北辰天街、上海江湾里MEET678等。

新城控股

· 营业收入：417.7亿元，同比减少2.4%；

· 归属上市公司股东净利润：22.8亿元，同比减少24.3%；

· 商业运营总收入（即含税租金收入）：52.01亿元（包含：商铺、办公楼及购 物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长10.2%。

// 上半年吾悦广场收租48.38亿元，“上新”7座新商场

上半年，新城控股的商业运营总收入（即含税租金收入）为52.01亿元，其中吾悦广场实现租金收入48.38亿元，同比增长10.06%。同时，吾悦广场商户销售额达388亿元，活跃用户1,358 万人。

新项目方面，上半年新城控股共新开7座吾悦广场，包括兰州安宁吾悦广场、枣庄滕州吾悦广场、重庆北碚吾悦广场、重庆铜梁吾悦广场、昆明晋宁吾悦广场、石家庄长安吾悦广场，以及运城吾悦广场。

截至报告期末，实现143个大中城市、205个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达 1,367.14 万平方米，出租率达 95.22%。

// 下半年，19座吾悦广场计划开业

赢商网大数据显示，2023年下半年，新城商业预计将再开出19座吾悦广场，分布在新疆、山东、江苏、安徽、湖南、辽宁等地。

其中，7-9月，已有乌鲁木齐米东吾悦广场、烟台芝罘吾悦广场、惠州吾悦广场、盐城滨海吾悦广场、乌鲁木齐会展吾悦广场、漳州龙文吾悦广场共6座吾悦广场开业。

// 启动「深度运营」战略，促进流量的转化和复购

2023年吾悦广场启动「深度运营」战略，多维度构建“商场-商户-用户”共赢场域，高效提升线上+线下流量转化，以商品力更深层次激发用户的消费热情，促进流量的转化和复购。

在深度运营模式下，吾悦广场上半年举办的两场主题活动——321春纷新聚场、我爱你五月，并取得了不错的成绩。

• 321春纷新聚场：活动期间活跃用户总数337万人，增长64%；销售额提升66%；会员消费占比提升56.6%；线下流量提升71.68%。

• “我爱你五月”：活动期间，全国140+吾悦广场活跃用户总数443万，增长54.9%；销售提升28%；会员消费占比提升69.3%；线下流量提升48.3%。

据了解，下半年，全国吾悦广场还将策划幸福中国家、1212会员盛典、吾悦中国年等一系列营销活动。

宝龙地产&宝龙商业

▶▶ 宝龙地产：

· 营业收入：122.99亿元，同比下降27.2%；

· 公司拥有人应占利润：0.94亿元；

· 毛利：35.5亿元；毛利率：28.8%；

· 租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入：20.3亿元，同比上升5.6%

▶▶ 宝龙商业：

· 营业收入：12.75亿元，同比增长0.7%；

· 股东应占利润：2.57亿元，同比增长6.9%；

· 毛利：4.38亿元，同比增长1.8%；

· 商业运营服务收入：10.48亿元，同比增长2.3%；其中，商业物业租赁收入：0.87亿元，同比增长15.7%

// 新开业项目2个，新签约香塘宝龙广场等轻资产项目

上半年，宝龙商业新增已开业零售物业项目2个，包括舟山普陀宝龙天地和轻资产项目海盐北大街。

• 舟山普陀宝龙天地是继舟山宝龙广场、定海宝龙天地之后，宝龙商业在舟山布局的第3个商业项目，采用开放式体验商业街区形态，同时通过逐铺定制化的方式，将商铺设计与周边的环境相融合，打造一个以人为本、以场景为牵引、以社交为内核的社区商业消费新场景。

• 嘉兴海盐北大街是一个非标准定制的特色商业项目，引进近100个品牌，同时强调品质与调性，未来还将有节奏举办各类艺术、文化、潮流、设计等主题的活动，以市集、沙龙、展览等多种形式，打造艺术共创展示空间，打造海盐城市文化商业IP。

此外，宝龙商业还在上半年新签约香塘宝龙广场、8月新签上饶水南街，且均为轻资产项目。

截至2023年6月30日，宝龙商业共有95处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为1.07千万平方米；已签约零售商业物业143个，总合约建筑面积约为1.53千万平方米。

// 下半年计划新开12个商场，6个为轻资产项目

下半年，宝龙商业计划新开出12个零售商业物业项目，其中包含6个轻资产项目。开业项目具体有：7座宝龙广场、2座宝龙天地和3座宝龙星汇（所有项目的开业日期仅为预计，实际开业日期视相关项目进展情况）。

宝龙商业亦表示，下半年将继续坚持深耕长三角的战略布局，并将着重围绕「秋、冬」两季继续开展营销活动，第三届「宝龙印记」活动将依旧作为年度重点营销活动于10月举办。

大悦城地产

· 营业收入：38.1亿元，同比减少58.3%；

· 公司拥有人应占溢利：9.6亿元，同比上升10.8%；

· 毛利：21.3亿元，同比减少48%；毛利率：55.8%，同比增长11%；

· 投资物业租金及相关服务收入：21.5亿元，同比增长32.2%，投资物业业务毛利率79%，同比增长4%。

// 11个商场上半年收租14.8亿元，5个商场租金收入过亿

上半年，大悦城地产旗下的11个购物中心租金收入约14.8亿元，同比增长53.5%，平均出租率92%。其中，北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津南开大悦城、沈阳大悦城，以及成都大悦城租金收入超过1亿元。

// 前7个月，共开业2座大悦城，1座大悦汇

上半年，共有2座大悦城开业——无锡江南大悦城、北京京西大悦城。

• 无锡大悦城（4月28日开业）——大悦城布局江苏的首个轻资产项目，开业首日总客流逾10万人次，销售额突破800万元。

• 北京京西大悦城（6月18日开业）——北京第三座大悦城，引入60余家区域首进品牌，超80%餐饮品牌首进区域。开业首日便交出总客流16.5万、销售额1900万元。

图片来源：京西大悦城

此外，大悦城全新产品线“大悦汇”全国首秀——广州黄埔大悦汇也于7月15日开业。据了解，作为大悦城在华南首个轻资产项目，广州黄埔大悦汇招商率达99%、开业率达93%，项目引进约30%区域首店，并实现总客流突破5.6万人次，销售额超650万。

// 举办多场全国量级原创IP活动，带动销售客流双回升

上半年，大悦城地产举办了“大悦中国开门红”、“大悦嗨新节”等全国量级原创IP活动，带动销售客流双回升。

• 「大悦中国开门红」：商业地产行业较为罕见且规模巨大的营销盛会。活动期间，全国总销售额约人 民币50亿元，客流量约3,780万人次。

• 第五届「大悦嗨新节」：活动档期全国总销售额约人民币5.1亿元、同比增长94.8%，客流量约 245万人次、同比增长81%，全国会员消费占比约 45.4%。

恒隆地产

· 营业收入：52.37亿港元，同比下跌1%；

· 股东应占纯利：23.49亿港元，同比增长17%

· 内地物业租赁收入：35.54亿港元，同比上升6%；

· 内地商场总收入：24.96亿元，同比上升13%

// 内地租金收入有史最高，10座恒隆广场收租24.96亿元

上半年，恒隆地产内地物业租赁收入达35.54亿元。其中内地商场租金收入24.96亿元，同比增幅达13%。恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗在2023年中期业绩发布会上指出：“过去六个月，我们内地的租赁收入（以人民币计算）是有史以来最高的。”

• 高端商场租金收入21.89亿元，同比增长16%；
• 次高端商场租金收入3.07亿元，同比微跌3%。

// “上海二子”继续称霸，济南恒隆广场收入领跑次高端商场

高端商场方面，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场业绩依旧抢眼，总收入超15亿元，占内地总收入超60%。无锡恒隆广场租金收入仅次于上海，达2.26亿元。

• 上海恒隆广场的租金收入最高，达8.91亿元，同比上升23%；租户销售额亦上升62%，尤其是是春节和情人节期间的租户销售额更胜2022年；截止期末，商场出租维持在100%。

• 上海港汇恒隆广场收入和租户销售额分别较去年同期增长11%和68%；于报告期末，租出率保持98%的高位。

三座次高端商场中，济南恒隆广场以1.56亿元的租金收入遥遥领先于其他两座商场。

济南恒隆广场于2022年下半年完成首阶段资产优化计划后，收入和租户销售额分别上升3%和31%，期末租出率为89%；多家美妆及首次进军济南的品牌于商场内开设店铺，而余下阶段的资产优化计划亦可望持续加强其长远竞争力和盈利能力。

太古地产

· 营业收入：73亿港元，同比上升6%；

· 股东应占基本溢利：39亿港元，同比下降6%；

· 內地投资物业租金收入：22.4亿港元，同比上升26%；

· 内地零售物业租金收入：20.4亿港元，同比上升30%；撇除租金支援和人民币值变动，同比上升37%。

// 上半年内地商场销售额全员增长，上海前滩太古里暴涨169%

上半年，太古地产内地应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）同比上升41%。具体到单个项目，内地7个商场销售额全部向上增长。其中，上海两大项目——上海前滩太古里和上海兴业太古汇涨幅最大，分别增长169%和72%。

// 北京三里屯太古里北区向重奢场升级，广州太古汇或将扩建

上半年，太古地产旗下的商场也是动作不断。除了成都远洋太古里正式更名为成都太古里之外，广州太古汇文化中心或将扩建，扩充零售面积，新增影院、文化艺术业态。

此外，北京三里屯太古里北区也正式向重奢场升级，目前LV、Dior两个重量级奢侈品已围板。据内部人士透露，北区或将迎来北京首家 Hermès爱马仕之家、Tiffany&Co.等品牌。目前北区已有GUCCI、GIVENCHY、CELINE、ALEXANDER WANG、巴黎世家、MONCLER等奢侈品牌进驻。

// 重押上海市场，计划97亿收购两大地块

9月，太古地产宣布通过旗下两家全资附属公司分别提交投标，以总代价约97亿元收购持有上海浦东新区两宗地块的两家公司各40%的股份，太古地产是这两宗公开挂牌出让的唯一合资格竞买人。

• 地块1「洋泾地块」：位于浦东新区洋泾区域黄浦江沿岸，该地块规划的建筑面积约389,934平方米（包括地下零售建筑面积20,000平方米）；
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• 地块2「前滩21号地块」：位于浦东新区前滩国际商务区，规划的地上地下总建筑面积约602,431.47平方米。

若太古地产成功收购这两宗地块的股份，将与陆家嘴开发一起将两个地块发展作零售、办公、文化及住宅用途。

瑞安房地产

· 营业收入：64.3亿元，同比增加46%；

· 股东应占溢利：6.2亿元，按年增长37%；

· 毛利：29.49亿元，同比增长5%；毛利率：46%，同比下降18%；

· 投资物业租金及相关收入：15.15亿元，同比增长3%

// 上半年租金收入超15亿元，上海项目贡献超七成

上半年，瑞安房地产租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为15.15 亿元，按年增长3%。其中，上海项目收入占比74%。

具体来看，6个项目的租金收入突破1亿元，其中上海新天地、上海创智天地、虹桥天地3个项目在“2亿梯队”。值得一提的是，完成资产提升计划并于1月以全新概念重新开业的上海新天地时尚II和4月新开业的上海盘龙天地，也为瑞安房地产的租金收入带来强劲的动力。

商场出租率、销售额和客流方面，截至2023年6月30日，瑞安房地产旗下零售物业组合的出租率平均达91%，续约租金保持正增长。上半年的销售额及客流量也已分别恢复到2021年同期水平的109%及120%。

// 鸿寿坊、召稼楼，上海两大城市更新项目陆续入市

瑞安房地产在上海还有两大城市更新项目——鸿寿坊、召稼楼未来将陆续入市。

其中，鸿寿坊的总建筑面积约8.8万㎡，由两栋精品甲级办公楼（东塔、西塔）和里弄商业组成，项目首次引入瑞安新天地全新商业概念“Be Market”——万物皆可市集。其中，里弄商业将带来多元复合型美食社交空间鸿寿坊食集、在地文化青年宝藏品牌、创意零售、日咖夜酒及融合体验等类型的多元业态。截止今年7月21日，里弄商业的招商率已达90%以上。

嘉里建设

· 营业收入：54.7亿港元，同比增长18%；

· 股东应占溢利：17.4亿港元，同比减少37%；

· 毛利：27.6亿港元，同比增长8.4%；

· 內地投资物业租赁收入（酒店收入除外）：19.2亿港元，同比上升9%

// 上半年，嘉里建设在内地的首个非标商业福州开业

新项目方面，今年5月，嘉里建设在福建福州开出其在内地的首个非标商业项目——福州榕城·江上图。

据了解，该项目位于福州中心城区与滨海新城中间的三江口片区内，为独特的坊巷街区式商业，引入了福建省最大山姆会员店、高端健身俱乐部、文化艺术符合书店、生活美学符合空间等新兴业态以及多家零售及餐饮首店。

福州榕城·江上图，图源：榕城江上图公众号

// 重仓内地市场，221亿拿下上海“超级地王”

6月，嘉里建设全资附属公司卓妙有限公司成功招标购入由上海市黄浦区规划和自然资源局出让余下地块的土地使用权，代价为87.83亿元。加上去年初以133.29亿元的代价购入的黄浦区金陵东路改造项目当中的四幅地块，嘉里建设在金陵路项目上的总拿地金额高达221亿元。

作为其在中国内地投资规模最大的综合用途项目，该项目总建筑面积约66.3万平方米，涵盖住宅、办公、商业以及酒店等多元业态，预计2027年至2029年间分期竣工。

图源：上海黄浦公众号

未来数年内，嘉里建设将为内地投资物业组合增添1203万平方呎的楼面面积，其中零售楼面面积约461平方呎。

新鸿基地产

新鸿基地产2022/23年度全年业绩（截至2023年6月30日止的年度）：

· 收入：711.95亿港元，同比下降8.4%；

· 公司股东应占溢利：239.1亿港元，同比下降6.5%；

· 毛利：344.6亿港元，同比下降13.5%；毛利率：48.4%；

· 内地投资物业组合（包括所占合营企业）租金收入：58.4亿港元，同比下降11%

// 上半年内地商场销售额回升，出租率保持在高水平

2023上半年，内地商场表现突出，商户销售额回升，出租率亦保持在高水平。除了积极调整旗下商场的行业和商户组合外，集团亦进行优化资产工程以提升其零售物业组合的吸引力：

• 在广州的合作发展商场天环，近日新增行人隧道通往地铁站；
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• 南京国金中心商场提升其外立面设计，并在入口处加上特别设计的天幕，提升该区的面貌；商场的高楼层区已经开业， 商户以餐厅和咖啡店为主，其余部分将在今年底开业。
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• 在南京河西安达仕酒店于今年4月开业后，总楼面面积达340万平方呎（约37.78万平方米）的南京国际金融中心全面落成，有望成为南京第2个核心商业区河西的新焦点。

// 上海ITC、广州南站ICC预计2025年起分阶段落成

上海徐家汇中心ITC第三期的余下部分，包括B座摩天办公大楼、旗舰商场和Andaz Shanghai ITC酒店，其建筑工程正在全面进行；项目主体结构370米塔楼（浦西第一高楼）于9月19日封顶；最后一期预计将在2024年底竣工。

其中，大型商场ITC Maison将云集多个国际知名品牌，以高奢和休闲的元素吸引顾客，预计2025年起分期开业。

徐家汇中心ITC主地块商场效果

广州南站ICC（新鸿基地产广州环球贸易广场）将通过立体无缝连接的规划理念，以公共交通导向模式发展，预计2025年起分阶段落成，落成后将成为大湾区集商业、生活和完善交通网络于一身的枢纽之一。

九龙仓集团

· 集团收入：81.3亿港元，同比减少1%；

· 股东应占盈利：6.96亿港元，同比增长1121%；

· 内地投资物业收入：24.3亿港元，同比减少5%。

// 上半年，内地商场租金恢复强度不足

上半年，九龙仓集团内地投资物业分部，收入下跌5%至港币24.34亿元，营业盈利下跌7%至港币16.53亿元。虽然集团经营环境略有改善，但仍然疲软，积弱的就业市场和不确定因素限制了增长，商场租金回升幅度不大，租金和出租率继续受压。九龙仓集团方面表示：“2023年又是充满挑战的一年”。

据赢商网不完全统计，目前九龙仓集团在内地持有11个商场，包括长沙国金中心、成都国际金融中心、重庆国金中心、上海会德丰国际广场、大上海时代广场、重庆时代广场、大连时代广场，以及时代•奥特莱斯•成都、时代•奥特莱斯•长沙等。

图片来源：成都IFS官方微博

*文中数据均来源企业财报、公开报道